Estableciendo los cimientos: Lo que realmente significa una Due Diligence técnica
La Due Diligence técnica es un análisis y evaluación sistemática de los riesgos técnicos de una propiedad antes de una transacción. Según la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), es un proceso en el que un comprador recolecta información sobre las características técnicas de la propiedad. El objetivo es descubrir deficiencias que podrían afectar el rendimiento a corto, medio o largo plazo. Una TDD proporciona los datos cruciales para tomar decisiones informadas y asegurar tu inversión. Crea transparencia sobre el estado real y descubre un potencial de inversión oculto antes de que se convierta en un problema. Muchos subestiman que una TDD no solo revela riesgos, sino que también hace visibles las potencialidades de aumento de valor. Este proceso es, por lo tanto, la base para cada desarrollo de proyecto exitoso y transacción segura en el sector de la construcción.
La anatomía de la auditoría: Áreas clave de la lista de verificación de TDD
Una Due Diligence técnica efectiva se basa en una lista de verificación integral que abarca todos los aspectos críticos de una propiedad. Los expertos se centran en varias áreas clave para obtener una imagen completa. Los resultados de esta auditoría fluyen directamente en un informe detallado con documentación fotográfica. Aquí están los campos de verificación centrales que no pueden faltar en ninguna TDD:
- Sustancia estructural: Análisis de cimientos, estructura, fachada y techo en busca de deficiencias o daños.
- Instalaciones técnicas del edificio (TGA): Revisión de sistemas de calefacción, ventilación, aire acondicionado, sanitarios y eléctricos en cuanto a funcionalidad y vida útil.
- Protección contra incendios y seguridad: Verificación del cumplimiento de las normativas actuales de protección contra incendios y la funcionalidad de los dispositivos de seguridad.
- Sustancias nocivas y pasivos ambientales: Examen de materiales peligrosos para el medio ambiente, como el asbesto o contaminaciones en el suelo.
- Documentación y permisos: Verificación de la exhaustividad de los permisos de construcción, planos de revisiones y pruebas de mantenimiento.
- Eficiencia energética: Evaluación del estado energético de la envoltura del edificio y la tecnología de instalaciones de acuerdo con la Ley de Energía de Edificios (GEG).
- Reparaciones pendientes (CAPEX): Determinación de los costos de inversión necesarios a corto y medio plazo para la eliminación de deficiencias.
El tratamiento sistemático de estos puntos asegura que no se pasen por alto debilidades costosas, creando así la base para los siguientes pasos.
Más que solo seguridad: El valor medible de una TDD
La realización de una Due Diligence técnica no es solo una medida de seguridad, sino una inversión con ROI directo. Proporciona una base sólida para las negociaciones de precios de compra y la planificación estratégica. Solo la identificación de deficiencias puede mejorar la posición de negociación entre un 5-15 % del precio de compra. Una TDD crea un establecimiento de estado transparente y minimiza así riesgos inesperados. Una ventaja central es la transformación de gastos reactivos en inversiones proactivas y planificables (CAPEX). En lugar de ser sorprendidos por deficiencias, las medidas pueden ser presupuestadas e integradas en la estrategia general. Esto conduce a una prolongación sostenible del ciclo de vida de la propiedad. Una revisión técnica profesional garantiza decisiones informadas y asegura que los proyectos se mantengan dentro del tiempo y presupuesto planificados. Esta visión estratégica es crucial para elevar el proceso de la simple auditoría a la eficiencia digital. sorgt für informierte Entscheidungen und stellt sicher, dass Projekte im geplanten Zeit- und Budgetrahmen bleiben. Dieser strategische Weitblick ist entscheidend, um den Prozess von der reinen Prüfung zur digitalen Effizienz zu heben.
Aumentar la eficiencia: El proceso de TDD en la era digital
Los procesos TDD tradicionales con listas en papel y datos dispersos en diferentes discos son ineficientes y propensos a errores. Las herramientas digitales revolucionan el enfoque y permiten una tramitación hasta un 40 % más rápida. Una plataforma central mejora la comunicación entre todos los involucrados y crea una única fuente de verdad. Así es como se lleva a cabo un proceso de TDD respaldado digitalmente en la práctica:
- Configurar el espacio de datos digitales: Todos los documentos relevantes del objeto se centralizan y hacen accesibles para todos los evaluadores.
- Recopilación de datos móviles en el sitio: Se registran deficiencias y condiciones directamente en la lista de verificación a través de un teléfono inteligente o una tableta, incluyendo fotos con estampilla de tiempo.
- Asignar y rastrear tareas: Las deficiencias identificadas se distribuyen directamente como tareas a los profesionales o evaluadores responsables.
- Evaluación de riesgos en tiempo real: Un sistema de semáforo en el software visualiza el estado y la urgencia de los riesgos para la gestión.
- Generación de informes automatizada: El informe final de TDD se genera con un clic a partir de los datos recolectados, fotos y evaluaciones.
Este enfoque estructurado y digital, tal como lo ofrece también un software moderno de construcción minimiza el esfuerzo manual y asegura una documentación completa y legalmente válida.
Conclusión: Tu ventaja con Valoon
Una Due Diligence técnica realizada cuidadosamente es indispensable para las empresas de construcción y los desarrolladores de proyectos. Es la medida definitiva para la minimización de riesgos, la protección de las inversiones y la creación de una sólida base de negociación. Sin embargo, verdadera fuerza de la TDD se manifiesta solo cuando se transforma de un proceso caótico y manual a un flujo de trabajo estructurado y digital. Aquí es donde Valoon interviene. Traducimos la complejidad de la TDD en un proceso simple, basado en WhatsApp, que lleva la documentación directamente del sitio de construcción a la oficina, sin necesidad de capacitación. Con Valoon, tu Due Diligence técnica no solo es legalmente segura, sino también máxima eficiente. Asegura tus proyectos y evita sorpresas costosas. Reserva ahora tu demostración gratuita y descubre cómo Valoon simplifica tu documentación de construcción.
Más enlaces
DEKRA ofrece información detallada sobre la Due Diligence Técnica.
Statista proporciona una estadística sobre defectos de construcción en casas unifamiliares y bifamiliares en Alemania.
BSB e.V. ofrece el informe sobre daños de construcción más reciente de 2022.
BG BAU informa sobre la gestión de riesgos en la industria de la construcción.
Ministerio Federal de Justicia proporciona el texto completo de la Ley de Construcción (BauGB).
Ministerio Federal de Justicia ofrece la normativa administrativa para la administración de la construcción (VwV Bau).
BBSR publica una publicación especial sobre la gestión de riesgos en la construcción.
Asociación principal de la industria de la construcción de Alemania e.V. presenta cifras y hechos sobre la industria de la construcción en 2023.
FAQ
¿Cuál es la diferencia entre Due Diligence técnica y legal?
La Due Diligence técnica (TDD) examina el estado físico de una propiedad, es decir, la sustancia de construcción, técnica y deficiencias. La Due Diligence legal, por otro lado, analiza todos los aspectos legales, como las inscripciones en el registro de la propiedad, contratos de arrendamiento, permisos y demás obligaciones legales.
¿Cuánto tiempo lleva una Due Diligence técnica?
La duración de una TDD depende del alcance de la revisión y el tamaño del objeto. Para un solo edificio, el proceso desde el encargo hasta el informe final puede durar entre dos y seis semanas. Para grandes carteras, puede llevar correspondientemente más tiempo.
¿Por qué es tan importante revisar la documentación?
Una documentación incompleta o incorrecta es a menudo un indicador de problemas subyacentes. Permisos de construcción, protocolos de mantenimiento o planos de revisión faltantes pueden conducir a disputas legales, costosas correcciones y retrasos significativos en el proyecto.
¿Puedo utilizar una TDD también para proyectos más pequeños?
Sí, absolutamente. El alcance de la TDD puede escalarse. Incluso en proyectos de construcción o compra más pequeños, una revisión técnica adaptada previene sorpresas desagradables y asegura tu inversión. El principio ‘Verificado es seguro’ se aplica a cualquier tamaño de proyecto.
¿Cómo ayuda Valoon específicamente con la TDD?
Valoon simplifica la recopilación de datos durante la inspección del objeto. Puedes registrar deficiencias, notas y fotos directamente a través de WhatsApp. La información se almacena automáticamente de forma legal en la carpeta de proyecto correcta y está disponible de inmediato para todo el equipo en la oficina. Esto acelera el proceso y previene pérdidas de información.
