Colocando os fundamentos: O que realmente significa uma due diligence técnica
A due diligence técnica é uma análise e avaliação sistemática dos riscos técnicos de um imóvel antes de uma transação. De acordo com a Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), é um processo em que um comprador reúne informações sobre as características técnicas do imóvel. O objetivo é revelar falhas que possam impactar o desempenho a curto, médio ou longo prazo. Um TDD fornece os dados cruciais para tomar decisões informadas e garantir seu investimento. Ela cria transparência sobre o estado real e revela um potencial acúmulo de investimentos antes que se torne um problema. Muitos subestimam que um TDD não apenas revela riscos, mas também torna visíveis potenciais de valorização. Este processo é, portanto, a base para cada desenvolvimento de projeto bem-sucedido e transação segura na construção.
A anatomia da auditoria: Áreas-chave da lista de verificação TDD
Uma due diligence técnica eficaz é baseada em uma lista de verificação abrangente que cobre todos os aspectos críticos de um imóvel. Especialistas se concentram em várias áreas-chave para obter uma imagem completa. Os resultados dessa auditoria fluem diretamente para um relatório detalhado com documentação fotográfica. Aqui estão os campos de verificação centrais que não podem faltar em um TDD:
- Estrutura construtiva: Análise dos fundamentos, estrutura, fachada e telhado quanto a falhas ou danos.
- Instalações técnicas de edifícios (TGA): Verificação do funcionamento e vida útil de sistemas de aquecimento, ventilação, ar condicionado, saneamento e elétricos.
- Proteção contra incêndios e segurança: Controle da conformidade com as normas atuais de proteção contra incêndios e a funcionalidade dos dispositivos de segurança.
- Substâncias perigosas e contaminações: Investigação de materiais prejudiciais ao meio ambiente, como amianto ou contaminações no solo.
- Documentação e autorizações: Verificação da integridade das licenças de construção, plantas de revisão e comprovantes de manutenção.
- Eficiência energética: Avaliação do estado energético da envoltória do edifício e da técnica de sistemas de acordo com a Lei de Energia de Edifícios (GEG).
- Acúmulo de manutenção (CAPEX): Determinação dos custos de investimento necessários a curto e médio prazo para correção das falhas.
O tratamento sistemático desses pontos garante que nenhuma fraqueza cara seja negligenciada, criando a base para os próximos passos.
Mais do que segurança: O valor mensurável de um TDD
A realização de uma due diligence técnica não é apenas uma medida de precaução, mas um investimento com ROI direto. Ela fornece uma base sólida para negociações de preço de compra e planejamento estratégico. Somente a identificação de falhas pode melhorar a posição de negociação em 5-15% do preço de compra. Um TDD cria uma avaliação transparente do estado e assim minimiza riscos inesperados. Uma vantagem central é a conversão de despesas reativas em investimentos proativos e planejáveis (CAPEX). Em vez de ser pego de surpresa com falhas, medidas podem ser orçadas e integradas à estratégia geral. Isso leva a uma extensão sustentável do ciclo de vida do imóvel. Uma avaliação técnica garante decisões informadas e assegura que os projetos permaneçam dentro do prazo e orçamento planejados. Essa visão estratégica é crucial para elevar o processo de uma simples auditoria para uma eficiência digital.
Aumentando a eficiência: O processo TDD na era digital
Os processos TDD tradicionais com listas em papel e dados dispersos em diferentes unidades de armazenamento são ineficientes e propensos a erros. Ferramentas digitais revolucionam a abordagem e garantem uma execução até 40% mais rápida. Uma plataforma central melhora a comunicação entre todas as partes envolvidas e cria uma única fonte de verdade. Veja como um processo TDD apoiado digitalmente ocorre na prática:
- Configurar um espaço de dados digitais: Todos os documentos relevantes do objeto são centralizados e tornados acessíveis a todos os avaliadores.
- Coleta de dados móvel no local: Falhas e condições são registradas diretamente na lista de verificação por meio de smartphone ou tablet, incluindo fotos com carimbo de data/hora.
- Atribuir e acompanhar tarefas: Falhas identificadas são atribuídas diretamente a profissionais ou avaliadores responsáveis como tarefas.
- Avaliação de riscos em tempo real: Um sistema de semáforo no software visualiza o status e a urgência dos riscos para a administração.
- Geração automatizada de relatórios: O relatório final do TDD é gerado com o toque de um botão a partir dos dados, fotos e avaliações coletadas.
Essa abordagem estruturada e digital, como também oferece um software de construção moderno minimiza o esforço manual e garante uma documentação contínua e legalmente segura.
Conclusão: Sua vantagem com a Valoon
Uma due diligence técnica realizada com cuidado é indispensável para empresas de construção e desenvolvedores de projetos. Ela é a medida decisiva para a minimização de riscos, segurança de investimentos e criação de uma base sólida para negociação. Porém, a verdadeira força do TDD se revela somente quando ele passa de um processo manual caótico para um fluxo de trabalho digital estruturado. É exatamente aqui que a Valoon entra. Nós traduzimos a complexidade do TDD em um processo simples baseado no WhatsApp que traz a documentação diretamente do canteiro de obras para o escritório – sem necessidade de treinamento. Com a Valoon, sua due diligence técnica não é apenas legalmente segura, mas também máxima eficiência. Garanta seus projetos e evite surpresas caras. Agende agora sua demonstração gratuita e descubra como a Valoon simplifica sua documentação de construção.
Mais Links
DEKRA oferece informações detalhadas sobre a Due Diligence Técnica.
Statista fornece uma estatística sobre falhas de construção em casas unifamiliares e bifamiliares na Alemanha.
BSB e.V. oferece o relatório de danos de construção de 2022.
BG BAU informa sobre gerenciamento de riscos na construção.
Ministério Federal da Justiça disponibiliza o texto completo da Lei de Construção (BauGB).
Ministério Federal da Justiça oferece a norma administrativa da Administração Federal de Construção (VwV Bau).
BBSR publica uma publicação especial sobre gerenciamento de riscos na construção.
Associação Central da Indústria da Construção da Alemanha e.V. apresenta números e fatos sobre a indústria da construção em 2023.
FAQ
Qual é a diferença entre due diligence técnica e legal?
A due diligence técnica (TDD) verifica o estado físico de um imóvel, ou seja, a estrutura, técnica e falhas. A due diligence legal, por outro lado, analisa todos os aspectos legais, como registros de propriedades, contratos de locação, autorizações e outras obrigações legais.
Quanto tempo dura uma due diligence técnica?
A duração de um TDD depende da extensão da auditoria e do tamanho do imóvel. Para um único edifício, o processo pode levar entre duas a seis semanas desde a contratação até o relatório final. Em grandes portfólios, pode levar ainda mais tempo.
Por que a verificação da documentação é tão importante?
Uma documentação incompleta ou incorreta é frequentemente um indicador de problemas mais profundos. Licenças de construção, protocolos de manutenção ou plantas de revisão ausentes podem levar a disputas legais, caro retrabalho e atrasos significativos no projeto.
Posso usar um TDD também para projetos menores?
Sim, absolutamente. A extensão do TDD pode ser escalada. Mesmo para projetos de construção ou compra menores, uma auditoria técnica adaptada protege contra surpresas indesejadas e garante seu investimento. O princípio ‘Avaliado é seguro’ se aplica a qualquer tamanho de projeto.
Como a Valoon ajuda concretamente no TDD?
A Valoon simplifica a coleta de dados durante a visita ao objeto. Você pode registrar falhas, anotações e fotos diretamente pelo WhatsApp. As informações são automaticamente armazenadas de forma legalmente segura na pasta do projeto correta e estão imediatamente disponíveis para toda a equipe no escritório. Isso acelera o processo e evita perdas de informação.
