Danos durante a fase de construção segundo a VOB: reconheça os riscos e evite armadilhas de responsabilidade
Fundamentos e importância dos danos durante a fase de construção segundo a VOB
A origem de danos durante a fase de construção segundo a VOB é um tema importante que nos afeta a todos – clientes e contratantes – e que frequentemente pode levar a encargos financeiros e temporais significativos. O que exatamente queremos dizer com isso? Basicamente, todas as perturbações ou destruições imprevistas da prestação de serviços de construção que ocorrem antes da aceitação oficial. A ordem de contratação e de contrato para serviços de construção (VOB), especialmente a Parte B (VOB/B), é o ponto central aqui, pois regula fundamentalmente as relações contratuais e questões de responsabilidade no setor de construção alemão. Quem não tem clareza nisso arrisca mal-entendidos dispendiosos e disputas prolongadas. Por isso é tão importante conhecer as cláusulas específicas da VOB/B que definem a forma de lidar com tais danos durante a construção conforme a VOB-definidos e que, assim, criam uma base sólida para todos os envolvidos no projeto. Ajudamos você a navegar por essa complexidade e a gerenciar os riscos proativamente.
- Definição: Perturbações ou destruições imprevistas da prestação de serviços de construção antes da aceitação.
- VOB/B como legislação: Regula as relações contratuais e questões de responsabilidade no setor de construção.
- Minimização de risco: Conhecimento das cláusulas da VOB/B evita mal-entendidos dispendiosos.
- Objetivo: Criar uma base sólida para todos os envolvidos no projeto ao lidar com danos.
Casos típicos de danos e a relevância da VOB
O que pode acontecer? A gama varia desde influências climáticas como tempestade ou chuvas intensas até vandalismo e roubo de partes fixas, passando por erros de execução ou defeitos de material. Também ocorrem danos causados por terceiros ou medidas de segurança inadequadas no canteiro de obras. A VOB/B estabelece regras claras sobre quem é responsável nessas situações e como a regulação de danos deve ocorrer, especialmente antes da aceitação. Um ponto crucial muitas vezes é, por exemplo, o risco de desempenho, que até a aceitação é basicamente do contratante. Em termos simples: Ele deve arcar com danos ou destruições acidentais de sua prestação até aquele momento, mesmo que a culpa seja do acaso. O conhecimento exato dessas regulações é crucial para agir de maneira de acordo com os danos de construção conforme a VOB-e evitar desvantagens financeiras. Uma cuidadosa documentação do canteiro de obras é extremamente valiosa.Responsabilidade em caso de danos de construção segundo a VOB: Quem paga quando e por quê?
Definir responsabilidades claramente: Cliente, empresa de construção e arquiteto
A questão crucial muitas vezes é: Quem deve pagar se algo der errado durante a fase de construção? E sim, isso pode ser complicado. A regra geral é: Até a aceitação aceitação danos durante a fase de construção segundo a VOB (§ 644, parágrafo 1, frase 1 do BGB). Em termos simples: A empresa deve corrigir o dano por conta própria. Mas atenção, o cliente (contratante) nem sempre sai ileso. Ele é responsável se os danos forem causados por materiais inadequados ou instruções incorretas que ele forneceu, a não ser que o contratante tenha falhado em levantar preocupações a tempo. E também arquitetos podem ser responsabilizados se os danos forem atribuídos a seus planejamentos inadequados ou à falta de supervisão da construção, como estipulado nas tarefas de supervisão da construção definidas. Por isso nosso conselho: Contratos claros e uma documentação completa de todos os acordos e preocupações são fundamentais para todos os envolvidos, a fim de poder esclarecer a questão da responsabilidade em caso de dano e evitar disputas prolongadas sobre esses danos de construção para prevenir.
- Contratante (empresa de construção): É o principal responsável por danos até a aceitação e deve corrigi-los (§ 644, parágrafo 1, frase 1 do BGB).
- Contratante (cliente): É responsável por danos causados por materiais inadequados ou instruções incorretas, a menos que o contratante tenha levantado preocupações.
- Arquiteto: Pode ser responsabilizado em caso de danos devido a planejamentos inadequados ou falta de supervisão da construção.
- Prevenção: Contratos claros e documentação completa são essenciais para esclarecer a responsabilidade.
Transferência de risco e o papel crítico da aceitação
Um termo-chave aqui é a transferência de risco. Esse é o momento em que o risco de danos passa do contratante para o cliente, e segundo a VOB/B e o BGB, é basicamente a aceitação da prestação de serviços de construção (§ 12 VOB/B). Até lá, o risco de acidentes estúpidos ou destruição da obra recai sobre o contratante, mesmo que ele não tenha culpa. Isso inclui danos causados por força maior ou vandalismo. Nossa dica: Uma aceitação formal com um protocolo claro é extremamente valiosa. Mas, como sempre, há exceções, como a transferência antecipada de risco, se o cliente, por exemplo, atrasar a aceitação. Quem conhece isso pode atuar em casos de dano na construção de acordo com a VOB-a forma correta e atribuir a responsabilidade adequadamente. Um perito de construção durante a fase de construção costuma ser de grande ajuda.Seguro de construção: Garantir proteção financeira em caso de danos de construção
Proteção abrangente através de cobertura de todos os riscos
Imagine ter um escudo de proteção contra surpresas financeiras em danos durante a fase de construção segundo a VOB: o seguro de construção (também chamado de seguro de obras). O legal é que ele é uma espécie de pacote tudo-em-um (cobertura total). Isso significa que cobre basicamente todos os danos que não estão explicitamente excluídos no contrato. O que está incluído? Por exemplo, danos causados por influências climáticas incomuns (exceto as sazonais típicas como geada no inverno), negligência das pessoas envolvidas na construção, roubo de partes fixas, vandalismo, características desconhecidas do solo de construção e também erros de construção e de material. Especialmente porque o contratante assume todo o risco até a aceitação, esse seguro é tão importante. Ele pode cobrir os custos de reparação ou substituição e, assim, garantir a estabilidade financeira do projeto e das empresas envolvidas em casos de dano como esse conforme a VOB-para garantir. Uma gestão de risco proativa e inteligente tem isso em mente.
Extensões e distribuição de custos do seguro de construção
A cobertura básica do seguro de construção pode muitas vezes ser aumentada de maneira inteligente. Pense, por exemplo, em um seguro de obra contra incêndio (caso não esteja separado), danos causados por inundações ou o roubo de materiais de construção que ainda não estão fixos. E se você estiver reformando ou renovando, é superimportante também proteger os danos a partes existentes do prédio. Um grande ponto positivo de tal seguro: A resolução em caso de danos se torna muito mais simples, já que pode muitas vezes substituir as apólices de diferentes setores, planejadores e arquitetos, reduzindo assim disputas sobre responsabilidades. E quem paga por tudo isso? Os custos do seguro de construção podem ser parcialmente repassados pelo desenvolvedor ou empreiteiro geral para os setores envolvidos, pois eles também se beneficiam da cobertura de seguro. Importante é que isso seja muito claro nos documentos de licitação ou descrições de serviços para o manejo de danos de construção durante o período da obra conforme a VOB seja regulado.Garantia segundo a VOB/B: Assim você protege seus direitos em caso de defeitos de construção
Compreender os princípios básicos e os prazos da garantia VOB/B
Após a aceitação, é hora da garantia! De acordo com o § 13 VOB/B, o contratante deve assegurar que sua prestação, no momento da aceitação, possui as características acordadas e não está sujeita a defeitos que reduzam seu valor ou utilidade. Assim, se defeitos surgem dentro do prazo de garantia, cuja causa já estava presente no momento da aceitação, o contratante deve corrigir isso às suas próprias custas. Normalmente, isso equivale a quatro anos após a VOB/B para estruturas. Para itens específicos, como instalações elétricas e mecânicas sem contrato de manutenção, o prazo é de dois anos. Uma pequena, mas importante diferença: Para as partes reparadas após a correção de defeitos, há um novo prazo de prescrição de dois anos. Esses prazos são superimportantes quando danos durante a fase de construção da VOB só se tornam aparentes mais tarde como defeitos. Uma gestão de defeitos inteligente vale muito.
- Princípio (§ 13 VOB/B): O contratante é responsável pela prestação sem defeitos na aceitação.
- Obrigação de correção: Defeitos que surgirem durante o prazo devem ser corrigidos gratuitamente.
- Prazos normais: Quatro anos para estruturas, dois anos para determinadas instalações técnicas (sem contrato de manutenção).
- Prescrição para correção: Novo prazo de dois anos para partes corrigidas.
Aceitação, notificação de defeitos e as armadilhas do ônus da prova
A contagem do prazo de garantia começa apenas após a aceitação. Esta pode acontecer oficialmente com protocolo, mas também tacitamente por meio do uso ou até mesmo de forma fictícia (por exemplo, 12 dias úteis após a notificação de conclusão por escrito). Para o contratante, é essencial: Notificar defeitos sempre por escrito e dentro do prazo para garantir seus direitos. Fica interessante no que diz respeito ao ônus da prova: Antes da aceitação, o contratante deve provar que tudo está em ordem. Após a aceitação, o cliente deve provar a existência do defeito. Isso mostra mais uma vez a importância de uma verificação e documentação precisa antes e durante a aceitação, a fim de evitar discussões posteriores sobre danos de construção originais, que são classificados como defeitos. Ferramentas digitais para a registro digital de defeitos na construção são uma verdadeira alívio e aumentam a transparência.
Aspectos importantes da gestão de garantias
Para que você não perca o fio da meada, uma gestão sistemática de garantias é indispensável. O que está incluído?
- Monitoramento de prazos: Acompanhamento de todos os prazos relevantes de garantia.
- Inspeções regulares: Identificação precoce de possíveis defeitos.
- Documentação completa: Registro de todas as notificações de defeitos, comunicações e trabalhos de correção, idealmente apoiados por um aplicativo de diário de obra para eficiência e organização no canteiro de obras.
- Coordenação da correção de defeitos: Garantia de reparo adequado e dentro do prazo.
Ferramentas digitais tornam tudo muito mais simples e transparente – uma verdadeira bênção, especialmente em grandes projetos com muitas pessoas e potenciais riscos de danos durante a fase de construção conforme a VOB.Documentação e comunicação: estratégias proativas contra danos de construção e riscos de responsabilidade
O poder de uma documentação completa para evitar disputas
Não podemos dizer isso com frequência suficiente: Uma documentação completa e precisa é a base para qualquer projeto de construção e seu melhor amigo ao lidar com danos durante a fase de construção segundo a VOB. Pense em diários de obra detalhados, atas de reuniões, fotos do progresso da construção (e de áreas problemáticas!) e toda a correspondência. Esses documentos (ou dados digitais) não apenas ajudam a acompanhar tudo e assegurar a qualidade – em uma situação crítica, muitas vezes são seu maior trunfo. Especialmente quando se trata de definir quem é responsável por esses danos de construção conforme a VOB ou em caso de interrupções de obra segundo a VOB o que o coloca em uma posição favorável. Ferramentas digitais modernas, como as que desenvolvemos na Valoon, facilitam imensamente o registro e o armazenamento central desses dados, transformando, por exemplo, a comunicação via mensageiros em dados de projeto estruturados e reduzindo assim o trabalho administrativo.
Comunicação clara e atenção absoluta às obrigações de notificação
Tão importante quanto uma boa documentação é a comunicação aberta e honesta entre todos os envolvidos. Você sabia? De acordo com o § 4, parágrafo 3 da VOB/B, o contratante deve se manifestar assim que tiver preocupações em relação ao modo de execução, à qualidade dos materiais ou componentes fornecidos pelo cliente, ou em relação ao desempenho de outros empreiteiros. De forma rápida e por escrito ao cliente. Documentar essas notificações cuidadosamente é de suma importância, pois, no caso de eventos de dano na construção segundo a VOB , você não quer levar a culpa por erros de outros. Quem se comunica proativamente evita mal-entendidos e muitas vezes consegue sufocar problemas pela raiz, antes que eles causem problemas durante a fase de construção conforme a VOB . Uma gestão inteligente de mudanças e de defeitos após a VOB/B Nachtrags- und Mängelmanagement nach VOB/B baut genau darauf auf.Höhere Gewalt und unvermeidbare Ereignisse: Sonderregelungen der VOB/B meistern
§ 6 Abs. 5 VOB/B: Entschädigung bei außergewöhnlichen Umständen
Manchmal spielt das Leben einfach verrückt. Für solche Fälle hat die VOB/B in § 6 Absatz 5 eine spezielle Regelung parat: wenn die Bauausführung durch höhere Gewalt, Krieg, Aufruhr oder andere Dinge gestoppt wird, für die der Auftragnehmer wirklich nichts kann und die er auch nicht verhindern konnte. Dann bekommt der Auftragnehmer zumindest das bezahlt, was er schon geleistet hat. Das ist eine klare Ausnahme von der Regel, dass der Auftragnehmer bis zur Abnahme die Leistungsgefahr trägt. Die Krux an der Sache ist oft, zu beweisen, dass so ein Ereignis wirklich “objektiv unabwendbar” war. Eine penible Doku der Umstände und der schon erbrachten Leistungen ist hier das A und O, um bei danos durante a fase de construção da VOB durch solche Ereignisse seine Ansprüche durchzusetzen. Und ja, beweisen muss das der Auftragnehmer.
Konfliktvermeidung und gemeinsame Lösungsfindung als Priorität
Klar, die VOB/B hat Regeln für den Ernstfall und für solche Schadensfälle nach VOB. Aber mal ehrlich: Am besten ist es doch, wenn es gar nicht erst zum Streit kommt, oder? Wenn doch mal was Unvorhergesehenes passiert oder ein Schaden da ist, dann ist miteinander reden und gemeinsam nach Lösungen suchen meistens der schnellste und günstigste Weg für alle. Endlose Streitereien vor Gericht vor der Abnahme? Die kosten meist nur Zeit, Geld und Nerven – und zwar bei allen. Wenn man partnerschaftlich zusammenarbeitet, klare Verträge hat und alles sauber dokumentiert, lassen sich die meisten Probleme rund um Bauschäden in dieser Phase se baseia exatamente nisso. Entre em contato conosco hoje, para saber mais sobre como podemos ajudá-lo a tornar seus projetos de construção mais eficientes e seguros.
Quem é responsável pelos danos durante a fase de construção conforme a VOB antes da aceitação?
Basicamente, é o contratante (empresa de construção). Ele assume o risco por danos acidentais ou destruições de sua prestação até a aceitação oficial (de acordo com os §§ 7 VOB/B e 644 BGB).
O que acontece se o cliente fornecer material inadequado ou der instruções incorretas?
O contratante deve notificar imediatamente e de forma comprovável por escrito suas preocupações (de acordo com o § 4, parágrafo 3 da VOB/B). Se ele não o fizer, pode ser responsabilizado pelo dano resultante, mesmo que o cliente tenha culpa.
Qual é o papel do seguro de construção em caso de danos durante a fase de construção?
Ele oferece proteção financeira contra danos imprevistos na prestação de serviços de construção antes da aceitação, como por exemplo, devido a tempestades, vandalismo ou negligência. É especialmente importante para o contratante, pois ele assume o total risco de desempenho até a aceitação.
Quando começa o prazo de garantia da VOB/B e quanto tempo dura normalmente?
O prazo de garantia começa com a aceitação da prestação de serviços de construção. Para estruturas, geralmente é quatro anos de acordo com o § 13, parágrafo 4, número 1 da VOB/B. Para outros tipos de trabalhos, prazos mais curtos podem ser aplicáveis.
Qual é a diferença fundamental entre a garantia segundo a VOB/B e o BGB em relação a defeitos de construção?
Uma diferença importante são os prazos de prescrição: A VOB/B geralmente prevê quatro anos para estruturas, enquanto o BGB prevê cinco anos. Além disso, a VOB/B contém regulamentos mais específicos sobre a correção de defeitos e sobre a prescrição para partes reparadas (novamente dois anos de acordo com o § 13, parágrafo 5, número 1, frase 2 da VOB/B).
Por que uma documentação completa é tão importante em caso de danos de construção conforme a VOB?
Uma documentação completa (diário de obra, fotos, atas, correspondência) é decisiva para esclarecer questões de responsabilidade, serve como prova e ajuda a evitar disputas onerosas. Ferramentas como o Valoon simplificam isso através da coleta direta e estruturada de informações via mensageiro.
O que se entende por “força maior” em casos de danos de construção conforme a VOB/B?
Força maior (de acordo com o § 6, parágrafo 5 da VOB/B) abrange eventos objetivos e inevitáveis originados do exterior (por exemplo, desastres naturais, guerras, tumultos), que não são responsabilidade do contratante. Em tais casos, o contratante pode ter direito à remuneração por serviços já prestados e comprovados .
Como o software como o Valoon pode ajudar a minimizar riscos de danos durante a fase de construção?
O Valoon otimiza a comunicação e o gerenciamento de projetos, simplificando a coleta de dados no local (por exemplo, de danos ou preocupações via WhatsApp) e melhora de forma sustentável o fluxo de informações entre o atendimento externo e o escritório. Isso resulta em tempos de reação mais rápidos e uma documentação à prova de evidências, o que reduz significativamente riscos e custos adicionais.
