Daños durante la fase de construcción según VOB: reconocer riesgos y evitar trampas de responsabilidad
Fundamentos y significado de los daños durante la fase de construcción según VOB
La generación de daños durante la fase de construcción según VOB es un tema importante que nos concierne a todos – propietarios y contratistas – y que a menudo puede conducir a cargas financieras y temporales significativas. ¿Qué queremos decir exactamente con esto? En esencia, todas las interferencias o destrucciones imprevistas de la prestación de construcción que ocurren antes de la aceptación oficial. El Reglamento de Contratación y Contratos para Servicios de Construcción (VOB), especialmente la Parte B (VOB/B), es el punto clave aquí, ya que regula de manera fundamental las relaciones contractuales y cuestiones de responsabilidad en el sector de la construcción alemán. Quien no lo comprenda, corre el riesgo de costosos malentendidos y disputas prolongadas. Por ello, es tan importante conocer las cláusulas específicas de la VOB/B que definen el manejo de tales daños durante la construcción VOB-conforme y, por lo tanto, crean una base sólida para todos los participantes del proyecto. Te ayudamos a navegar esta complejidad y a gestionar proactivamente los riesgos.
- Definición: Interferencias o destrucciones imprevistas de la prestación de construcción antes de la aceptación.
- VOB/B como marco normativo: Regula las relaciones contractuales y cuestiones de responsabilidad en el sector de la construcción.
- Minimización de riesgos: Conocer las cláusulas de la VOB/B evita costosos malentendidos.
- Objetivo: Crear una base sólida para todos los participantes del proyecto en el manejo de daños.
Casos típicos de daños y la relevancia de la VOB
¿Qué puede suceder? La gama va desde influencias climáticas como tormentas o lluvias intensas, hasta vandalismo y robo de partes fijadas, así como errores de ejecución o defectos de materiales. También son comunes los daños causados por terceros o por medidas de seguridad insuficientes en el sitio de construcción. La VOB/B establece reglas claras sobre quién es responsable en tales casos y cómo se debe llevar a cabo la indemnización de los daños, especialmente antes de la aceptación. Un punto crítico es, por ejemplo, el riesgo de prestación, que en principio recae en el contratista hasta la aceptación. En lenguaje claro: Debe hacerse cargo de daños aleatorios o destrucciones de su prestación hasta ese momento, incluso si fue cuestión de mala suerte. El conocimiento preciso de estas regulaciones es crucial para actuar de manera VOB -justa en caso de daños y evitar desventajas financieras. Una cuidadosa-gerecht zu handeln und finanzielle Nachteile zu vermeiden. Eine sorgfältige documentación del sitio de construcción es invaluable en este aspecto.Responsabilidad en caso de daños según VOB: ¿Quién paga cuándo y por qué?
Definiciones claras de responsabilidad: Propietario, empresa constructora y arquitecto
La pregunta crucial a menudo es: ¿Quién debe pagar si algo sale mal durante la fase de construcción? Y sí, puede ser complicado. La regla básica es: Hasta la aceptación aceptación, la empresa constructora (es decir, el contratista) es responsable de daños durante la fase de construcción según VOB (§ 644 Abs. 1 Satz 1 BGB). En lenguaje claro: La empresa debe reparar el daño por su propia cuenta. Pero atención, el propietario (cliente) no siempre está totalmente a salvo. Es responsable si los daños son causados por materiales inadecuados o instrucciones erróneas proporcionadas por él, a menos que el contratista haya fallado en notificar preocupaciones a tiempo. Asimismo, los arquitectos pueden ser responsables si los daños se deben a planificación deficiente o falta de supervisión de la construcción, como se establece en las responsabilidades de la supervisión de construcción . Por eso nuestro consejo: contratos claros y una documentación completa de todos los acuerdos y preocupaciones son esenciales para que todos los involucrados puedan aclarar la cuestión de la responsabilidad en caso de daños y evitar enfrentamientos prolongados sobre tales daños de construcción que se eviten.
- Contratista (empresa constructora): Es responsable de los daños hasta la aceptación y debe corregirlos (§ 644 Abs. 1 Satz 1 BGB).
- Cliente (propietario): Es responsable de daños causados por materiales inadecuados o por instrucciones erróneas, a menos que el contratista haya notificado preocupaciones.
- Arquitecto: Puede ser responsabilizado por daños debidos a planificación deficiente o falta de supervisión de la construcción.
- Prevención: Contratos claros y documentación exhaustiva son esenciales para aclarar la responsabilidad.
Transferencia de riesgo y el papel crítico de la aceptación.
Un término clave aquí es la transferencia de riesgo. Este es el momento en que el riesgo de daños pasa del contratista al cliente, y según la VOB/B y el BGB, esto ocurre en la aceptación de la prestación de construcción (§ 12 VOB/B). Hasta entonces, el riesgo de accidentes desafortunados o destrucción de la obra recae en el contratista, incluso si no tiene culpa alguna. Esto incluye también daños por fuerza mayor o vandalismo. Nuestro consejo: una aceptación formal con un protocolo claro es invaluable aquí. Pero como siempre, hay excepciones, como la transferencia anticipada de riesgo, si el cliente, por ejemplo, se retrasa en la aceptación. Quien está informado puede actuar de acuerdo con los casos de daños en la construcción VOB-conforme y asignar correctamente la responsabilidad. Un experto en construcción durante la fase de construcción es a menudo de gran ayuda.Seguro de construcción: Asegurar protección financiera en caso de daños de construcción.
Protección integral a través de cobertura de todo riesgo.
Imagínate tener un escudo contra sorpresas financieras en daños durante la fase de construcción según VOB: el seguro de construcción (a veces también llamado seguro de obra). Lo genial es: es una especie de paquete todo incluido (cobertura de todo riesgo). Esto significa que cubre en principio todos los daños que no están explícitamente excluidos en el contrato. ¿Qué incluye? Por ejemplo, daños por influencias climáticas inusuales (excepto las típicas de temporada como la helada en invierno), negligencia de los involucrados en la construcción, robo de partes fijas, vandalismo, propiedades desconocidas del terreno y defectos de construcción y materiales. Dado que el contratista asume el pleno riesgo hasta la aceptación, este seguro es crucial. Puede cubrir los costos de reparación o reemplazo, asegurando así la estabilidad financiera del proyecto y de las empresas involucradas en esos casos de daños VOB-conformes. Un inteligente gestión proactiva de riesgos tiene en cuenta un seguro de este tipo.
Ampliaciones y distribución de costos del seguro de construcción.
La cobertura básica del seguro de construcción a menudo puede ser ampliada de manera inteligente. Piensa, por ejemplo, en un seguro de construcción para incendio (si no hay uno separado), daños por inundaciones o el robo de materiales de construcción que aún no están fijados. Y si estás renovando o reformando, es sumamente importante también asegurar daños a partes existentes del edificio. Un gran punto a favor de este tipo de seguro es: el manejo de los reclamos en caso de daños es mucho más fácil, ya que a menudo puede reemplazar las pólizas de diferentes oficios, planificadores y arquitectos, reduciendo así disputas sobre responsabilidades. ¿Y quién paga por todo esto? Los costos del seguro de construcción pueden ser repartidos por el promotor o contratista general entre los oficios involucrados, ya que también se benefician de la cobertura del seguro. Es importante que esto esté claramente regulado en los documentos de licitación o descripciones de servicios para el manejo de daños de construcción durante la fase según VOB sean regulados.Garantía según VOB/B: Cómo asegurar tus derechos en caso de defectos de construcción.
Entender los principios y plazos de la garantía VOB/B.
¡Después de la aceptación comienza la garantía! Según § 13 VOB/B, el contratista debe garantizar que su prestación, en el momento de la aceptación, tenga la calidad acordada y no esté afectada por defectos que disminuyan su valor o utilidad. Si surgen defectos en el plazo de garantía cuya causa ya estaba presente en el momento de aceptación, el contratista debe corregirlos a sus expensas. Normalmente, esto es cuatro años para edificaciones según VOB/B. Para trabajos específicos, como instalaciones mecánicas y eléctricas sin contrato de mantenimiento, son dos años. Una pequeña, pero importante diferencia: para las partes corregidas tras la reparación de un defecto, hay un nuevo plazo de prescripción de dos años. Estos plazos son extremadamente importantes cuando los daños durante la fase de construcción VOB no se detectan hasta más tarde como defectos. Una inteligente gestión de defectos es realmente invaluable.
- Principio (§ 13 VOB/B): El contratista es responsable de la prestación sin defectos en la aceptación.
- Obligación de corregir defectos: Los defectos que surjan dentro del plazo deben ser corregidos sin costo.
- Plazos regulares: Cuatro años para edificaciones, dos años para ciertas instalaciones técnicas (sin contrato de mantenimiento).
- Prescripción para rectificaciones: Nuevo plazo de dos años para partes rectificadas.
Aceptación, notificación de defectos y las trampas de la carga de la prueba.
La garantía comienza después de la aceptación. Esta puede suceder oficialmente con un protocolo, pero también tácitamente a través del uso o incluso de forma ficticia (por ejemplo, 12 días hábiles después de un aviso de finalización por escrito). Para el cliente, es crucial notificar los defectos siempre por escrito y con plazo para asegurar sus derechos. Se vuelve interesante en cuanto a la carga de la prueba: Antes de la aceptación, el contratista debe demostrar que todo está en orden. Después de eso, el cliente debe probar la existencia del defecto. Esto demuestra una vez más cuán importante es un examen y documentación precisos antes y durante la aceptación para evitar futuras discusiones sobre los daños originales de construcción, que son clasificados como defectos. Asistentes digitales para la captura digital de defectos en la construcción son un verdadero alivio y aumentan la transparencia.
Aspectos importantes de la gestión de garantías.
Para que no pierdas el hilo, una gestión sistemática de garantías es imprescindible. ¿Qué incluye?
- Supervisión de plazos: Seguimiento de todos los plazos relevantes de garantía.
- Inspecciones regulares: Detección temprana de posibles defectos.
- Documentación exhaustiva: Registro de todas las notificaciones de defectos, comunicaciones y trabajos de rectificación, preferiblemente con una app de diario de obra para eficiencia y organización en el sitio de construcción..
- Coordinación de la corrección de defectos: Asegurar la reparación oportuna y correcta.
Las herramientas digitales facilitan mucho todo y lo hacen más transparente – una verdadera bendición, especialmente en grandes proyectos con muchas personas y potenciales riesgos de daños en la fase de construcción según VOB.Documentación y comunicación: Estrategias proactivas contra daños de construcción y riesgos de responsabilidad.
El poder de una documentación exhaustiva para evitar disputas.
No podemos decirlo con suficiente frecuencia: una documentación completa y precisa es crucial para cualquier proyecto de construcción y tu mejor aliado en el manejo de daños durante la fase de construcción según VOB. Piensa en diarios de construcción detallados, protocolos de reuniones, fotos del progreso de la construcción (¡y de las zonas problemáticas!) y toda la correspondencia. Estos documentos (o datos digitales) no solo son buenos para seguir el rastro de todo y asegurar la calidad – en caso de emergencia a menudo son tu carta más importante. Especialmente cuando se trata de quién es responsable de tales daños de construcción según VOB o en caso de obstrucciones en la construcción según VOB es valiosa una historia de documentación clara. Herramientas digitales modernas, como las que desarrollamos en Valoon, simplifican enormemente la captura y almacenamiento central de esos datos, convirtiendo por ejemplo la comunicación a través de mensajeros directamente en datos de proyecto estructurados y así reduciendo la carga administrativa.
Comunicación clara y el cumplimiento estricto de las obligaciones de notificación.
Al menos tan importante como una buena documentación es la comunicación abierta y honesta entre todos los involucrados. ¿Sabías que? Según § 4 Abs. 3 VOB/B, el contratista debe hablar si tiene preocupaciones sobre la forma prevista de ejecución, sobre la calidad de los materiales o partes entregadas por el cliente, o sobre las prestaciones de otros contratistas. Y debe hacerlo rápidamente y por escrito al cliente. Documentar adecuadamente estas notificaciones de preocupaciones es crucial, para no ser culpable de errores de otros en caso de incidentes de daño en la construcción según VOB no se le puede culpar de los fallos de otros. Quien comunica proactivamente previene malentendidos y puede abordar problemas a menudo en su fase inicial, antes de que causen costosos problemas en la fase de construcción VOB en vez de ello. Un inteligente gestión de cambios y defectos según VOB/B se basa precisamente en eso.Fuerza mayor y eventos inevitables: Dominar las regulaciones especiales de la VOB/B.
§ 6 Abs. 5 VOB/B: Compensación en circunstancias extraordinarias.
A veces, la vida simplemente se vuelve loca. Para tales casos, la VOB/B tiene en § 6 inciso 5 una regulación especial: si la ejecución de la obra se detiene debido a fuerza mayor, guerra, disturbios u otras cosas que el contratista realmente no puede controlar y no pudo prevenir. Entonces, el contratista al menos recibe el pago por lo que ya ha realizado. Esta es una clara excepción a la regla de que el contratista asume el riesgo de prestación hasta la aceptación. El problema es, a menudo, demostrar que dicho evento fue realmente «objetivamente inevitable». Una documentación minuciosa de las circunstancias y de las prestaciones ya realizadas es vital aquí para hacer valer los daños durante la fase de construcción VOB sus reivindicaciones en tales eventos. Y sí, el contratista debe probarlo.
Prevención de conflictos y búsqueda de soluciones conjuntas como prioridad.
Claro, la VOB/B tiene reglas para el caso grave y para tales casos de daños según VOB. Pero seamos sinceros: Lo mejor es que no haya conflictos para empezar, ¿verdad? Si ocurre algo imprevisto o hay un daño, entonces hablar y buscar soluciones juntos es generalmente el camino más rápido y económico para todos. ¿Conflictos interminables en el tribunal antes de la aceptación? Suelen costar solo tiempo, dinero y nervios – y en todos los casos. Si trabajas en colaboración, tienes contratos claros y documentas todo adecuadamente, la mayoría de los problemas en torno a daños de construcción en esta fase se pueden resolver incluso sin un tribunal. Si necesitas apoyo para optimizar tu documentación y comunicación de proyecto para minimizar tales riesgos, estamos aquí para ayudarte con nuestra experiencia. Contáctanos hoy mismo, para saber más sobre cómo podemos ayudarte a hacer que tus proyectos de construcción sean más eficientes y seguros.
¿Quién es responsable de los daños durante la fase de construcción según VOB antes de la aceptación?
Fundamentalmente, el contratista (empresa constructora). Él asume el riesgo de daños aleatorios o destrucciones de su prestación hasta la aceptación oficial (de acuerdo con § 7 VOB/B y § 644 BGB).
¿Qué sucede si el propietario proporciona material inadecuado o da instrucciones erróneas?
El contratista debe notificar preocupaciones de inmediato y por escrito de manera verificable (de acuerdo con § 4 Abs. 3 VOB/B). Si no lo hace, puede ser responsable por el daño resultante aunque haya culpa del propietario.
¿Cuál es el papel del seguro de construcción en los daños durante la fase de construcción?
Ofrece protección financiera contra daños imprevistos en la prestación de construcción antes de la aceptación, como por ejemplo, por tormentas, vandalismo o negligencia. Es especialmente importante para el contratista, ya que asume el pleno riesgo de la prestación hasta la aceptación.
¿Cuándo comienza el plazo de garantía según VOB/B y cuánto dura normalmente?
El plazo de garantía comienza con la aceptación de la prestación de construcción. Para las edificaciones suele ser cuatro años (de acuerdo con § 13 Abs. 4 Nr. 1 VOB/B). Para ciertos trabajos, pueden aplicarse plazos más cortos.
¿Cuál es una diferencia clave entre la garantía según VOB/B y BGB en caso de defectos de construcción?
Una diferencia importante son los plazos de prescripción: La VOB/B a menudo prevé cuatro años para edificaciones, mientras que el BGB prevé cinco años. Además, la VOB/B contiene regulaciones más específicas sobre la corrección de defectos y sobre la prescripción para partes rectificadas (de nuevo dos años según § 13 Abs. 5 Nr. 1 Satz 2 VOB/B).
¿Por qué es tan importante una documentación exhaustiva en los casos de daños según VOB?
Una documentación exhaustiva (diario de obra, fotos, protocolos, correspondencia) es decisiva para aclarar cuestiones de responsabilidad, sirve como prueba y ayuda a evitar disputas costosas. Herramientas como Valoon simplifican esto a través de la captura directa y estructurada de información a través de mensajería..
¿Qué se entiende por «fuerza mayor» en los daños según VOB/B?
La fuerza mayor (de acuerdo con § 6 Abs. 5 VOB/B) abarca eventos objetivos inevitables de origen externo (por ejemplo, catástrofes naturales, guerra, disturbios), que no son atribuibles al contratista. En tales casos, el contratista puede tener derecho a recibir remuneración por los servicios ya prestados y comprobados .
¿Cómo puede software como Valoon ayudar a minimizar riesgos en daños durante la fase de construcción?
Valoon optimiza la comunicación y la gestión de proyectos simplificando la captura de datos en el lugar (por ejemplo, de daños o preocupaciones vía WhatsApp) y mejora de manera sostenible el flujo de información entre el personal de campo y la oficina. Esto conduce a tiempos de respuesta más rápidos y a una documentación segura como prueba, lo que reduce significativamente riesgos y costos posteriores.
