Fundamentos de las reclamaciones por defectos según § 13 VOB/B
Con la aceptación de un proyecto de construcción comienza el plazo de prescripción para las reclamaciones por defectos, que en el caso de construcciones suele ser de 4 años. Durante este tiempo, el contratista está obligado a corregir todos los defectos que se deban a un rendimiento contrario al contrato. Lo decisivo aquí es la carga de la prueba: después de la aceptación, debes demostrar que el defecto existe y ha sido causado por el contratista. Por lo tanto, una documentación precisa y comprensible de la construcción es esencial. Un protocolo de construcción digital ayuda a registrar el estado al momento de la aceptación. La notificación de defectos es la herramienta central para iniciar oficialmente el proceso de corrección de defectos.
Elaborar la notificación de defectos de manera formal y dentro del plazo
El § 13 Abs. 5 Nr. 1 VOB/B exige para la notificación de defectos la forma escrita. Un simple e-mail a menudo no es suficiente, según la jurisprudencia actual, para interrumpir la prescripción; un documento firmado es la opción más segura. La notificación debe llegar al contratista antes de que expire el plazo de garantía. Asegúrate de tener prueba de acceso, por ejemplo, mediante un correo certificado con acuse de recibo. En la notificación debes describir los defectos de la manera más concreta posible; sin embargo, una descripción simplista del aspecto es suficiente. No se exige un análisis profesional de la causa por parte del cliente. Establecer un plazo razonable para la corrección es otro componente obligatorio de la notificación. Un gestión digital de defectos asegura que se cumplan estos requisitos formales.
Contenidos de una notificación de defectos jurídicamente segura según VOB/B
Una notificación de defectos efectiva debe contener cierta información para ser válida legalmente. Una reclamación incompleta puede llevar al rechazo de tus demandas. Aquí están los componentes esenciales:
- Designación clara del proyecto de construcción y del contrato.
- Descripción precisa del defecto (síntomas, ubicación, impacto).
- Solicitud clara de corrección del defecto a cargo del contratista.
- Establecimiento de un plazo razonable para la corrección del defecto.
- Fecha y firma del cliente o de un apoderado.
- Adjuntos de pruebas como fotos o videos con sello de tiempo.
Este registro estructurado es crucial para un exitoso seguimiento de defectos por la app y asegura tu posición en caso de disputa.
Interrumpir eficazmente la prescripción mediante la notificación de defectos
Una ventaja esencial de la VOB/B frente al BGB radica en el efecto de la notificación de defectos sobre la prescripción. Una reclamación escrita debidamente entregada interrumpe el plazo de prescripción en curso para el defecto reclamado. Desde la recepción de tu notificación de defectos comienza un nuevo plazo de prescripción de dos años, específicamente para la reclamación de corrección de dicho defecto. Este nuevo plazo no puede ser acortado contractualmente. Esto te otorga, como cliente, un tiempo valioso y aumenta la presión sobre el contratista para solucionar el daño. Sin una notificación válida, el plazo original continúan, lo que podría llevar a la pérdida total de tus reclamaciones. Un manejo correcto es por tanto un componente central en el gestión de aditivos y defectos.
El proceso tras la notificación de defectos: De la corrección a la ejecución sustitutiva
Después de que el contratista reciba tu notificación de defectos, está obligado a verificar y corregir el defecto. Si no cumple con esta obligación dentro del plazo razonable que hayas establecido, tienes otras opciones. De acuerdo con el § 13 Abs. 5 Nr. 2 VOB/B, puedes hacer que otro empresa realice la corrección del defecto (ejecución sustitutiva) y cobrarle al contratista original los costos. Para ello, incluso puedes exigir un anticipo de costos. Para la prestación corregida, comienza después de la aceptación de la corrección un nuevo plazo de garantía de dos años. Una documentación completa de todo el proceso, desde la primera notificación hasta la notificación de corrección de defectos, es decisiva.
Evitar errores típicos y asegurar reclamaciones
En la práctica, las reclamaciones por defectos a menudo fallan debido a errores evitables. Estos errores pueden costarte varios miles de euros. Aquí están los engaños más comunes:
- Reclamación verbal o telefónica de defectos: Esto no cumple con la forma escrita y no interrumpe la prescripción.
- Descripción demasiado vaga: Una reclamación como ‘La fachada está filtrando’ es demasiado imprecisa y puede ser inválida.
- Perder el plazo: La notificación debe llegar antes de que expire el plazo de garantía.
- Sin prueba de acceso: Sin correo certificado o confirmación de recepción, no puedes probar que se ha hecho la notificación a tiempo.
- Falta de establecimiento de un plazo para la corrección: Sin un plazo razonable, se impide el camino hacia la ejecución sustitutiva.
El uso de herramientas digitales para las aceptaciones según VOB ayuda a evitar tales errores desde el principio.
Valoon: Tu socio para una gestión de defectos jurídicamente segura
El caos comunicacional en la obra a menudo lleva a notificaciones de defectos incompletas o formalmente incorrectas. Los mensajes de WhatsApp se pierden y no cumplen con los requisitos de forma escrita. Valoon resuelve este problema al combinar la comunicación sencilla por mensajería con una documentación jurídicamente segura. Registra un defecto con foto, video o texto directamente en la obra. Valoon genera a partir de esto automáticamente un documento PDF limpio, que cumple con todos los requisitos de una notificación de defectos según VOB/B § 13 Nr. 5. Con solo un clic envías la notificación y tienes todo el proceso, incluyendo el sello de tiempo y prueba de entrega, central y asegurado. Así, una rápida nota se convierte en una acción jurídicamente segura que asegura tus reclamaciones durante años.
Conclusión: Con precisión digital hacia el éxito
La notificación de defectos después de la aceptación VOB/B § 13 Nr. 5 es una herramienta poderosa, pero solo si se aplica correctamente. Simplicidad, seguridad jurídica y eficiencia son las claves para evitar costosas disputas legales. Valoon asegura que tus notificaciones de defectos se realicen de forma formal y dentro del plazo, y se documenten de manera exhaustiva. Así conviertes el riesgo de defectos en un proceso controlado y solucionable. Protege tus proyectos y concéntrate en lo esencial. Reserva ahora tu demo gratuita y experimenta lo fácil que puede ser la gestión de defectos jurídicamente segura.
Más enlaces
Tribunal Federal de Justicia (BGH) ofrece acceso a una decisión del Tribunal Federal de Justicia (BGH) en relación con servicios de construcción.
ARGE Derecho de la Construcción en DAV publica un comunicado de prensa sobre la exigencia de adaptación de la VOB/B tras una sentencia del BGH.
BSB e.V. ofrece un informe sobre daños en construcción (actualización 2022), que analiza causas y efectos de los daños en construcción.
FIB Bund proporciona información y asistencia sobre la aplicación de la VOB.
Futuro Construcción presenta un proyecto de investigación financiado en el campo de la construcción.
FAQ
¿Qué plazo para la corrección de defectos es adecuado según VOB?
La adecuación del plazo depende del tipo y la magnitud del defecto. Para defectos pequeños y simples, 1-2 semanas pueden ser suficientes. Para problemas complejos que requieren pedidos de materiales o trabajos extensos, el plazo debe ser considerablemente más largo. Debe ser realista para que el contratista tenga una oportunidad real de corrección.
¿Cuál es la diferencia entre una notificación de defectos antes y después de la aceptación?
Antes de la aceptación (§ 4 Abs. 7 VOB/B), el contratista todavía está en la fase de cumplimiento. La carga de la prueba de que su rendimiento está libre de defectos recae sobre él. Después de la aceptación (§ 13 VOB/B), comienza la fase de garantía y la carga de la prueba de la existencia de un defecto se invierte: el cliente debe probar el defecto.
¿Puedo retener el pago debido a un defecto después de la aceptación?
Sí, en caso de defectos puedes retener una parte del pago final. De acuerdo con el § 641 Abs. 3 BGB, generalmente puedes retener al menos el doble de los costos necesarios para la corrección del defecto como un recargo hasta que se solucione el defecto.
¿Qué sucede si el contratista se niega a corregir el defecto?
Si el contratista se niega a corregirlo a pesar de una notificación de defectos válida y el establecimiento de plazo, puedes dar el siguiente paso de inmediato. Esto incluye la ejecución sustitutiva a su costa, la reducción de la remuneración o, bajo ciertas condiciones, incluso daños y perjuicios.
¿La negociación sobre un defecto también interrumpe la prescripción?
Sí, mientras estén en discusión contigo y el contratista sobre la existencia del defecto o la obligación de corregirlo, la prescripción queda suspendida (§ 203 BGB). La suspensión termina cuando alguna de las partes se niega a continuar las negociaciones. Sin embargo, el método más seguro para interrumpirla sigue siendo la notificación de defectos por escrito según § 13 Abs. 5 VOB/B.
¿Se aplica el plazo de prescripción de 2 años también a la prestación corregida?
Sí, según § 13 Abs. 5 Nr. 1 Satz 3 VOB/B, comienza un nuevo plazo de prescripción de 2 años para el trabajo de corrección tras su aceptación. Este plazo asegura la calidad de los trabajos de corrección.
