Poser les fondations : exigences des banques pour l’octroi de prêts de construction
Avant que la première pelle ne roule, la banque vérifie la faisabilité de votre projet avec une diligence de près de 100 %. Pour l’approbation du financement, des documents complets sont nécessaires. Cela inclut, en plus des plans de construction et du permis de construire, un calcul détaillé des coûts de construction.
Un facteur décisif est l’apport personnel. Les banques exigent généralement un taux d’apport personnel de 20 à 30 % des coûts totaux. Ce coussin sert de garantie et réduit considérablement le risque de financement pour le prêteur. Une part d’apport personnel plus élevée conduit souvent à de meilleures conditions de taux.
La banque exige un inventaire complet de tous les documents pour évaluer la solvabilité et la qualité du projet. Les travailleurs indépendants doivent souvent fournir les bilans des deux dernières années. Une soumission propre et complète accélère le processus d’approbation de jusqu’à 3 semaines. Une comptabilité solide et bien préparée dans l’entreprise de construction en est la base.
Cette obligation initiale de documentation fixe le standard pour toute la durée de la construction, où chaque avancement doit être documenté.
Le plan de paiement : comment l’argent circule en fonction de l’avancement des travaux
Le déblocage du crédit de construction ne se fait pas en un versement unique, mais en tranches en fonction de l’avancement réel des travaux. Cette approche donne à la banque l’assurance que les fonds seront utilisés à des fins spécifiques. La base en est souvent un plan de paiement détaillé, qui se conforme au règlement sur les courtiers et les promoteurs (MaBV).
La MaBV stipule quelles parts en pourcentage du montant du prêt doivent être versées après l’achèvement de certains travaux. Cela garantit que les paiements ne sont effectués que pour les prestations réellement fournies. Un plan typique prévoit le versement de jusqu’à sept paiements partiels.
Voici un exemple de paiement échelonné selon la MaBV :
- 30 % après le début des travaux de terrassement
- 40 % après l’achèvement de la structure, y compris les travaux de charpentier
- 8 % pour la réalisation des surfaces de toiture et des gouttières
- 10 % pour l’installation des fenêtres, y compris le vitrage
- 12 % après la préparation à l’occupation, en échange de la remise des clés
- 5 % après l’achèvement complet
Le respect strict de ce plan est essentiel, car si une étape de construction est retardée, la banque retient le versement partiel correspondant. Une connaissance précise du déroulement de la phase de construction de la maison aide à planifier ces étapes de manière réaliste.
Pour déclencher ces paiements, une preuve irréfutable de l’état des constructions est essentielle.
L’outil de contrôle : le journal de chantier comme preuve pour les créanciers
Le journal de chantier est bien plus qu’un simple protocole – c’est une pièce justificative centrale pour le déroulement de la construction. Pour les architectes et les chefs de chantier, tenir un journal de chantier conformément au barème des honoraires pour architectes et ingénieurs (HOAI) est souvent une obligation contractuelle. Il documente de manière transparente les conditions météorologiques, le personnel présent, les travaux réalisés et les événements particuliers.
Pour le financement de la phase de construction, son rôle est critique : les banques utilisent les entrées pour vérifier l’avancement des travaux signalé avant de débloquer la prochaine tranche de crédit. Un journal de chantier incomplet ou peu clair peut retarder le paiement de semaines et mettre en péril la liquidité du projet. Un journal de chantier numérique, qui relie des photos avec horodatage et données GPS, offre une crédibilité de preuve supérieure de plus de 90 % par rapport aux notes manuscrites.
Des plateformes comme Valoon permettent la création de rapports de chantier légaux directement via WhatsApp depuis le chantier. Ces données sont immédiatement disponibles au bureau et peuvent être préparées comme preuve irréfutable pour le prêteur. Avec une solide liste de contrôle pour la phase de construction vous vous assurez que toutes les données pertinentes sont collectées.
Cette documentation précise est la base d’un contrôle des coûts efficace.
Garder les coûts sous contrôle : de l’estimation à la gestion active
Un projet de construction financièrement réussi exige plus qu’une simple estimation des coûts initiale. Un contrôle continu des coûts est essentiel pour respecter le budget. Cela implique de comparer systématiquement les coûts prévus aux coûts réellement encourus.
Cette comparaison entre prévisions et résultats permet de détecter les écarts rapidement – souvent dès qu’une différence de seulement 5 % est atteinte. Ce n’est qu’ainsi que vous pouvez intervenir à temps, avant que de petits écarts ne se transforment en gros problèmes budgétaires. Le contrôle des coûts doit se faire à intervalles réguliers et courts, idéalement chaque semaine.
Pour un contrôle des coûts efficace, les documents suivants sont nécessaires :
- La planification des coûts initiale (calcul des coûts)
- Tous les contrats de travaux conclus
- Les factures et les justificatifs de paiement régulièrement mis à jour
- Les prévisions pour les coûts restant à couvrir
De nombreux projets échouent à cause d’un suivi insuffisant des dépenses, et non d’un calcul initial erroné. Un contrôle professionnel des grands projets n’est donc pas un luxe, mais une nécessité.
Cependant, même le meilleur contrôle des coûts est mis à l’épreuve par des changements imprévus.
Gérer l’inévitable : les modifications et leurs conséquences financières
Peu de projets de construction sont achevés exactement selon le plan initial. Les modifications dues aux souhaits des clients ou à des circonstances imprévues sont normales et entraînent des modifications de contrat. La gestion des modifications décrit le processus d’enregistrement, d’évaluation et de règlement de ces changements.
Une modification a presque toujours des répercussions sur les coûts et les délais. Une base contractuelle peu claire ou une documentation incomplète des changements sont les causes les plus fréquentes de litiges, qui ne se terminent pas rarement devant les tribunaux. Chaque changement de prestation doit donc être immédiatement documenté par écrit et avec toutes les conséquences.
Cette documentation est non seulement essentielle pour le règlement avec le client, mais aussi pour la banque. Ce n’est qu’avec une preuve claire de la nécessité et des coûts d’une modification que la banque ajustera le financement en conséquence. L’absence de justificatif peut entraîner un déficit de financement de plusieurs milliers d’euros. L’analyse des risques dans le secteur de la construction montre que la gestion des modifications non contrôlée est un risque majeur.
En plus du financement bancaire, des fonds publics peuvent également être un pilier important.
Profiter des aides publiques : intégrer les financements KfW dans le financement
La Banque de reconstruction (KfW) propose des prêts à faible taux d’intérêt pour des projets de construction, qui peuvent constituer un précieux complément au financement bancaire classique. Des programmes tels que « Nouvelle construction écologique » (prêt 297/298), qui soutiennent la construction de bâtiments écoénergétiques jusqu’à 150 000 euros par unité d’habitation, sont particulièrement pertinents.
L’accès à ces subventions est soumis à des conditions strictes. Ainsi, la nouvelle construction doit atteindre un minimum le standard de maison à efficacité énergétique 40 et ne doit pas utiliser de chauffages fossiles. La demande doit également être impérativement soumise avant le début des travaux.
Le respect des normes KfW doit être suivi et documenté par un expert en efficacité énergétique tout au long de la phase de construction. Ces justificatifs sont une condition préalable au déblocage des fonds de subvention. Une documentation complète du chantier soutient ce processus et garantit des moyens financiers supplémentaires. La combinaison de différentes sources de financement est une partie importante du financement de grands projets..
Un financement réussi dépend finalement de la qualité et de la disponibilité de toutes les données pertinentes.
Conclusion : votre avantage avec Valoon
Un financement réussi de la phase de construction repose sur une documentation complète, transparente et juridiquement sécurisée. Chaque avancement de construction, chaque poste de coût et chaque modification du plan doit être documenté de manière compréhensible pour garantir le paiement pontuel des tranches de crédit et éviter des conflits coûteux. C’est exactement ce sur quoi Valoon se concentre.
Avec Valoon, vos employés sur le chantier saisissent toutes les informations pertinentes facilement via WhatsApp – de la photo de l’avancement des travaux jusqu’au défaut documenté. Ces données sont automatiquement archivées de manière juridiquement sécurisée et traitées en rapports de chantier significatifs. Ainsi, vous créez en un clic les preuves dont votre banque a besoin pour un paiement fluide.
Assurez votre liquidité, gagnez du temps précieux dans l’administration et reprenez le contrôle sur vos finances de projet.
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Plus de liens
Das Institut fédéral de la statistique (Destatis) propose des informations complètes sur les prix de construction et l’indice des prix de l’immobilier en Allemagne.
Das Institut fédéral de la statistique (Destatis) répond aux questions fréquemment posées sur l’indice des coûts de construction.
Wikipedia propose un article détaillé sur le financement immobilier.
Die KfW (Banque de reconstruction) informe sur ses programmes de subvention pour les particuliers dans le domaine de la nouvelle construction.
Die KfW (Banque de reconstruction) propose des informations sur le financement fédéral des bâtiments efficaces.
Das Ministère fédéral de l’Économie met en lumière la transformation du secteur de la construction par les technologies de construction légère.
Die Banque fédérale d’Allemagne fournit des statistiques sur les prix de l’immobilier et des prestations de construction.
Der Association principale de l’industrie de la construction allemande propose un aperçu du secteur de la construction dans les chiffres de 2023.
Wikipedia explique le concept des intérêts de temps de construction.
FAQ
Pourquoi une documentation complète est-elle si importante pour le financement de la phase de construction ?
Les banques ne déblocent des prêts qu’après preuve de l’avancement des travaux. Une documentation complète avec des journaux de chantier, des photos et des factures sert de preuve irréfutable pour garantir le versement prévu des tranches de crédit et éviter des retards coûteux.
Que régule le règlement sur les courtiers et les promoteurs (MaBV) en ce qui concerne le versement ?
La MaBV protège les maîtres d’ouvrage en imposant que les paiements ne se fassent qu’après exécution réelle des prestations. Elle divise le processus de construction en jusqu’à sept étapes et précise quel pourcentage du montant total peut être versé après l’achèvement de chaque étape.
Comment Valoon m’aide-t-il à communiquer avec la banque ?
Valoon automatise la création de rapports de chantier juridiquement sécurisés. Les données collectées sur le chantier via WhatsApp (photos, textes, notes) sont centralisées et peuvent être préparées comme preuve professionnelle et crédible pour la banque. Cela accélère considérablement le déblocage des fonds.
Quelle est la différence entre le contrôle des coûts et la gestion des changements ?
Le contrôle des coûts surveille le respect du budget initial par une comparaison entre prévisions et résultats. La gestion des modifications traite de la gestion des coûts et des délais résultant des changements apportés au contrat de construction initial. Les deux sont essentiels pour un financement stable.
De quel apport personnel ai-je besoin pour un financement de construction ?
La plupart des banques s’attendent à ce que vous preniez en charge au moins les coûts annexes (environ 10 à 15 % des coûts totaux) vous-même. Un taux d’apport personnel de 20 à 30 % est idéal, car il réduit le risque pour la banque et vous garantit de meilleures conditions de taux.
Puis-je combiner des subventions KfW avec un crédit bancaire normal ?
Oui, c’est même le chemin habituel. Les prêts KfW sont souvent un élément du financement global. Vous ne demandez pas ces prêts directement auprès de la KfW, mais par l’intermédiaire de votre banque, qui transmet ensuite les fonds. Le respect des règles KfW doit être prouvé séparément.
