Закладка фундамента: требования банков к выдаче строительных кредитов
Перед тем как прокатится первый экскаватор, банк проверяет осуществимость вашего проекта с тщательностью почти 100%. Для одобрения финансирования требуются обширные документы. К ним относятся планы строительства, разрешение на строительство, а также детальная смета строительных затрат.
Ключевым фактором является собственный капитал. Банки, как правило, требуют долю собственного капитала в 20-30 процентов от общих затрат. Эта подушка служит гарантией и существенно снижает финансовые риски для кредитора. Более высокая доля собственного капитала часто приводит к лучшим условиям по процентной ставке.
Банк требует подробный список всех документов, чтобы оценить кредитоспособность и качество проекта. Самозанятые должны часто предоставить финансовую отчетность за последние два года. Чистая и полная подача ускоряет процесс одобрения на срок до 3 недель. Хорошо подготовленная финансовая отчетность в строительной компании является основой для этого.
Это первоначальное обязательство по документации устанавливает стандарт на весь период строительства, в котором каждый прогресс должен быть зафиксирован.
План платежей: как деньги распределяются в зависимости от хода строительства
Выплата строительного кредита осуществляется не единовременно, а в траншах в зависимости от реального хода строительства. Этот подход дает банку уверенность в том, что средства используются по назначению. Основой для этого часто является подробный план выплат, основанный на постановлении о брокерах и застройщиках (MaBV).
MaBV определяет, какие процентные доли от суммы кредита подлежат выплате после завершения определенных работ. Это гарантирует, что оплата происходит только за выполненные работы. Типичный план предполагает выплату до семи частичных сумм.
Вот пример графика выплат по MaBV:
- 30% после начала земляных работ
- 40% после завершения каркасных работ, включая плотницкие работы
- 8% за устройство кровель и водостоков
- 10% за установку окон, включая остекление
- 12% после готовности к заселению и поэтапной передачи собственности
- 5% после полного завершения
Строгое соблюдение этого плана имеет решающее значение, поскольку при задержке одного из этапов банк удерживает соответствующий частичный платеж. Точное знание о ходе строительства дома поможет разумно планировать эти вехи.
Для запуска этих платежей необходим бесспорный доказательство текущего состояния строительства.
Контрольный инструмент: Строительный журнал как доказательство для кредиторов
Строительный журнал – это гораздо больше, чем просто протокол; это центральное доказательство хода строительства. Для архитекторов и руководителей строительства ведение строительного журнала согласно Правилам оплаты для архитекторов и инженеров (HOAI) часто является контрактной обязанностью. Он документирует информацию о погодных условиях, присутствующем персонале, выполненных работах и особых происшествиях.
Для финансирования строительного этапа его роль критически важна: банки используют записи, чтобы подтвердить заявленный прогресс строительства, прежде чем они одобрят следующий транш кредита. Пробелы или неясности в строительном журнале могут задержать выплаты на недели и поставить под угрозу ликвидность проекта. Цифровой строительный журнал, который связывает фотографии со временными метками и GPS-данными, предлагает более чем на 90% более убедительные доказательства, чем рукописные записи.
Платформы такие как Valoon позволяют создавать юридически обоснованные строительные отчеты непосредственно через WhatsApp с площадки. Эти данные немедленно доступны в офисе и могут быть обработаны как бесспорное доказательство для кредиторов. С помощью надежной контрольного списка для строительного этапа вы можете быть уверены, что все важные данные будут собраны.
Эта точная документация является основой для эффективного контроля затрат.
Держите затраты под контролем: от оценки к активному управлению
Финансово успешный строительный проект требует больше, чем просто первоначальная смета затрат. Постоянный контроль затрат необходим для того, чтобы уложиться в бюджет. При этом запланированные целевые затраты систематически сопоставляются с фактическими затратами.
Это сопоставление целевых и фактических затрат позволяет вовремя выявлять отклонения – часто уже при превышении всего лишь на 5%. Только так вы можете принять меры до того, как маленькие отклонения превратятся в большие проблемы с бюджетом. Контроль затрат должен проводиться регулярно, в короткие промежутки времени, желательно еженедельно.
Для эффективного контроля затрат необходимы следующие документы:
- Первоначальное планирование затрат (смета затрат)
- Все заключенные контрактные соглашения
- Постоянно обновляемые счета и платежные документы
- Прогнозы остатков затрат
Многие проекты терпят неудачу из-за недостаточной проверки расходов, а не из-за неправильной первоначальной оценки. Профессиональный контроль для крупных проектов поэтому не является роскошью, а необходимостью.
Однако даже лучший контроль затрат подвергается испытанию непредвиденными изменениями.
Управление неизбежным: Дополнения и их финансовые последствия
Мало какой строительный проект завершается ровно по первоначальному плану. Изменения по желанию клиентов или непредвиденные обстоятельства являются нормой и приводят к дополнительным затратам. Управление изменениями описывает процесс регистрации, оценки и обработки этих изменений.
Дополнение почти всегда влияет на затраты и сроки. Неясная договорная база или неполная документация изменений – самые распространенные причины споров, которые часто заканчиваются в суде. Каждое изменение в объеме работ должно быть немедленно задокументировано письменно со всеми последствиями.
Эта документация является решающей не только для расчета с заказчиком, но и для банка. Только с помощью четкого свидетельства необходимости и затрат на дополнение банк будет корректировать финансирование соответственно. Отсутствие доказательств может привести к финансовой несостоятельности на сумму в несколько тысяч евро. Анализ рисков в строительной отрасли показывает, что недостаточное управление изменениями является серьезным риском.
Помимо банковского финансирования, также государственные средства могут быть важной опорой.
Используйте государственные субсидии: интегрируйте финансирование KfW
Кредитное учреждение по восстановлению (KfW) предлагает низкопроцентные займы для строительных проектов, которые могут стать ценным дополнением к классическому банковскому финансированию. Особенно актуальны такие программы, как «Климатически дружелюбное строительство» (кредит 297/298), которые финансируют строительство энергоэффективных зданий до 150 000 евро за единицу жилья.
Получение этих субсидий связано с жесткими требованиями. Например, новое здание должно как минимум соответствовать стандарту энергоэффективности 40 и не должно использовать ископаемые виды топлива для обогрева. Заявка должна быть обязательно подана до начала строительства.
Соблюдение стандартов KfW должно контролироваться и документироваться экспертом по энергоэффективности на протяжении всей строительной фазы. Эти документы являются необходимым условием для выплаты субсидий. Полная строительная документация поддерживает этот процесс и обеспечивает дополнительные финансовые средства. Сочетание различных источников финансирования является важной частью финансирования крупных проектов.
Успешное финансирование в конечном счете зависит от качества и доступности всех соответствующих данных.
Заключение: Ваши преимущества с Valoon
Успешное финансирование строительной фазы зависит от полной, прозрачной и юридически обоснованной документации. Каждый этап строительства, каждая статья затрат и каждое изменение планов должны быть документально обоснованы, чтобы обеспечить своевременную выплату кредитных траншей и избежать затратных конфликтов. Именно здесь приходит на помощь Valoon.
С Valoon ваши сотрудники на строительной площадке могут легко собирать всю необходимую информацию через WhatsApp – от фотографии хода строительства до документированного недостатка. Эти данные автоматически безопасно архивируются и обрабатываются в информативные отчеты о строительстве. Таким образом, вы в одно мгновение получаете доказательства, необходимые вашему банку для беспрепятственной выплаты.
Обеспечьте свою ликвидность, экономьте драгоценное время на администрировании и верните контроль над финансами вашего проекта.
Готовы ли вы упростить свои строительные процессы и заложить надежный фундамент для своего финансирования? Забронируйте сейчас бесплатную демонстрацию и узнайте, как Valoon создает мост между строительной площадкой, офисом и банком.
Дополнительные ссылки
Das Федеральное статистическое управление (Destatis) предоставляет обширную информацию о ценах на строительство и индексе цен на недвижимость в Германии.
Das Федеральное статистическое управление (Destatis) отвечает на часто задаваемые вопросы о индексе строительных затрат.
Википедия предоставляет подробную статью на тему финансирования недвижимости.
Die KfW (Кредитное учреждение по восстановлению) информирует о своих программах субсидий для частных лиц в области нового строительства.
Die KfW (Кредитное учреждение по восстановлению) предоставляет информацию о федеральном финансировании эффективных зданий.
Das Федеральное министерство экономики освещает трансформацию строительной отрасли с помощью технологий легкого строительства.
Die Германский федеральный банк предоставляет статистику по ценам на недвижимость и стоимость строительных работ.
Der Главная ассоциация немецкой строительной индустрии предоставляет обзор строительной отрасли в числах за 2023 год.
Википедия объясняет понятие строительных процентов.
FAQ
Почему полная документация так важна для финансирования строительной фазы?
Банки выплачивают кредиты только после получения подтверждения хода строительства. Полная документация с отчетами о строительстве, фотографиями и счетами служит бесспорным доказательством для обеспечения планомерной выплаты кредитных траншей и предотвращения затратных задержек.
Что регулирует Постановление о брокерах и застройщиках (MaBV) при выплатах?
MaBV защищает застройщиков, предписывая, что платежи могут производиться только после фактического выполнения работ. Она делит процесс строительства на до семи этапов и устанавливает, какая процентная доля от общей суммы может быть выплачена после завершения каждого этапа.
Как Valoon помогает мне в коммуникации с банком?
Valoon автоматизирует создание юридически обоснованных отчетов о строительстве. Данные, собранные на строительной площадке через WhatsApp (фотографии, тексты, заметки), собираются в одном месте и могут быть обработаны как профессионально и достоверно подтвержденный объем работ для банка. Это значительно ускоряет освобождение средств.
В чем разница между контролем затрат и управлением изменениями?
Контроль затрат отслеживает соответствие первоначальному бюджету через сопоставление целевых и фактических затрат. Управление изменениями связано с контролем затрат и сроков, возникающих из изменений исходного строительного договора. Обе эти функции необходимы для стабильного финансирования.
Какой собственный капитал мне необходим для строительного финансирования?
Большинство банков ожидают, что вы покроете как минимум дополнительные расходы на покупку (около 10-15% от общих затрат) самостоятельно. Доля собственного капитала в 20-30% является идеальной, так как она снижает риск для банка и обеспечивает вам лучшие условия по процентной ставке.
Могу ли я сочетать субсидии KfW с обычным банковским кредитом?
Да, это даже обычный путь. Займы от KfW часто являются частью общего финансирования. Вы не запрашиваете эти займы непосредственно в KfW, а через свой банк, который затем передает средства. Соблюдение указаний KfW должно быть дополнительно подтверждено.
