Estabelecendo a base: Requisitos dos bancos para a concessão de empréstimos para construção
Antes de a primeira escavadeira entrar em ação, o banco analisa a viabilidade do seu projeto com uma diligência de quase 100%. Para a liberação do financiamento, são necessários documentos abrangentes. Isso inclui, além dos planos de construção e da licença de construção, um cálculo detalhado dos custos da obra.
Um fator decisivo é o capital próprio. Os bancos geralmente exigem uma participação de capital próprio de 20 a 30 por cento do custo total. Esse colchão serve como segurança e reduz significativamente o risco de financiamento para o credor. Uma maior participação de capital próprio geralmente leva a melhores condições de juros.
O banco exige um relato completo de todos os documentos para avaliar a solvência e a qualidade do projeto. Autônomos muitas vezes precisam apresentar os relatórios financeiros dos últimos dois anos. Uma submissão limpa e completa acelera o processo de aprovação em até 3 semanas. Uma contabilidade financeira bem preparada na empresa de construção é a base para isso. Essa obrigação inicial de documentação estabelece o padrão para toda a duração da obra, onde cada progresso deve ser documentado.
O plano de pagamento: Como o dinheiro flui conforme o progresso da obra
A liberação do empréstimo para construção não ocorre como um pagamento único, mas em parcelas de acordo com o progresso real da obra. Essa abordagem dá ao banco a segurança de que os recursos são utilizados para os fins designados. A base para isso costuma ser um plano de pagamento detalhado, que está em conformidade com a regulamentação de corretores e construtores (MaBV).
O MaBV estabelece quais percentagens do valor do empréstimo são devidas após a conclusão de determinados trabalhos. Isso garante que o pagamento ocorra apenas por serviços prestados. Um plano típico prevê o pagamento em até sete parcelas.
Aqui está um exemplo de um pagamento parcelado conforme a MaBV:
Hier ist ein Beispiel für eine Ratenzahlung nach MaBV:
- 30% após o início dos trabalhos de terraplanagem
- 40% após a conclusão da estrutura bruta, incluindo trabalhos de carpintaria
- 8% para a construção das superfícies do telhado e calhas
- 10% para a instalação de janelas, incluindo vidros
- 12% após a entrega para ocupação, contra a entrega da posse
- 5% após a conclusão total
A estrita observância desse plano é crucial, já que o atraso de uma etapa da obra retém o correspondente pagamento parcial pelo banco. Um conhecimento exato sobre o fluxo da fase de construção da casa ajuda a planejar esses marcos de forma realista.
Para acionar esses pagamentos, é essencial uma prova irrefutável do estado atual da construção.
O instrumento de controle: O diário de obra como prova para os credores
O diário de obra vai muito além de um simples registro – é uma peça central de prova para o andamento da construção. Para arquitetos e gerentes de construção, manter um diário de obra de acordo com a regulamentação de honorários para arquitetos e engenheiros (HOAI) é muitas vezes uma obrigação contratual. Ele documenta de forma transparente as condições climáticas, o pessoal presente, os trabalhos realizados e ocorrências especiais.
Para o financiamento da fase de construção, seu papel é crítico: os bancos usam as entradas para verificar o progresso da obra reportado, antes de liberarem a próxima parcela do empréstimo. Um diário de obra incompleto ou pouco claro pode atrasar o pagamento por semanas e comprometer a liquidez do projeto. Um diário de obra digital, que associa fotos com data e hora e dados de GPS, oferece uma força probatória mais de 90% maior em comparação com anotações manuscritas.
Plataformas como o Valoon permitem a criação de relatórios diários de obra legalmente seguros diretamente via WhatsApp do canteiro de obras. Esses dados estão imediatamente disponíveis no escritório e podem ser preparados como uma prova irrefutável para o credor. Com uma sólida lista de verificação para a fase de construção você garante que todos os dados relevantes sejam coletados.
Essa documentação precisa é a base para um controle efetivo de custos.
Manter os custos sob controle: Da estimativa à gestão ativa
Um projeto de construção financeiramente bem-sucedido requer mais do que apenas uma estimativa inicial de custos. Um controle contínuo de custos é essencial para manter o orçamento. Isso envolve comparar sistematicamente os custos previstos com os custos reais incorridos.
Essa comparação entre o previsto e o real permite detectar desvios antecipadamente – muitas vezes com um desvio de apenas 5%. Apenas assim você pode agir a tempo, antes que pequenos desvios se tornem grandes problemas orçamentários. O controle de custos deve ser feito em intervalos regulares e curtos, idealmente semanalmente.
Para um controle efetivo de custos, os seguintes documentos são necessários:
- O planejamento de custos original (cálculo de custos)
- Todos os contratos de trabalho celebrados
- Faturas e comprovantes de pagamento atualizados continuamente
- Previsões para os custos restantes
Muitos projetos falham devido à falta de um monitoramento adequado das despesas, e não devido a um cálculo inicial incorreto. Um controle profissional para grandes projetos não é, portanto, um luxo, mas uma necessidade. Mas mesmo o melhor controle de custos é posto à prova por mudanças imprevistas.
Gerenciando o inevitável: Adições e suas consequências financeiras
Raramente um projeto de construção é concluído exatamente conforme o plano inicial. Mudanças devido a desejos dos clientes ou circunstâncias imprevistas são normais e levam a adições. A gestão de adições descreve o processo de registrar, avaliar e liquidar essas mudanças.
Uma adição quase sempre tem impactos nos custos e prazos. Uma base contratual pouco clara ou uma documentação deficiente da alteração são as causas mais comuns de disputas, que não raramente terminam em tribunal.
Ein Nachtrag hat fast immer Auswirkungen auf Kosten und Termine. Eine unklare Vertragsgrundlage oder eine lückenhafte Dokumentation der Änderung sind die häufigsten Ursachen für Streitigkeiten, die nicht selten vor Gericht enden. Cada alteração de serviço deve, portanto, ser documentada imediatamente por escrito e com todas as consequências.
Essa documentação não é apenas decisiva para a cobrança com o contratante, mas também para o banco. Apenas com uma prova clara sobre a necessidade e os custos de uma adição o banco ajustará o financiamento de acordo. A falta de um comprovante pode resultar em uma lacuna de financiamento de vários milhares de euros. A análise dos riscos no setor da construção
mostra que a gestão descontrolada de adições é um grande risco.
Além do financiamento bancário, também recursos públicos podem ser uma base importante.
Aproveitando as ajudas estatais: Integrando os financiamentos do KfW ao financiamento
A Instituição de Crédito para Reconstrução (KfW) oferece empréstimos a juros favoráveis para projetos de construção, que podem ser um complemento valioso ao financiamento bancário clássico. Programas como “Novo Edifício Ecologicamente Amigável” (Crédito 297/298), que financiam a construção de edifícios energeticamente eficientes com até 150.000 euros por unidade habitacional, são especialmente relevantes.
A utilização dessas ajudas está sujeita a rigorosas condições. Assim, o novo edifício deve atingir pelo menos o padrão de eficiência energética 40 e não pode usar aquecedores fósseis. O pedido também deve ser necessariamente feito antes do início da construção. O cumprimento dos padrões do KfW deve ser acompanhado e documentado por um especialista em eficiência energética durante toda a fase de construção. Essas comprovações são pré-requisitos para a liberação dos fundos de incentivo. Uma documentação de obra completa apoia esse processo e garante fundos adicionais. A combinação de várias fontes de financiamento é uma parte importante do.
financiamento de grandes projetos
Um financiamento bem-sucedido depende, em última análise, da qualidade e da disponibilidade de todos os dados relevantes.
Um financiamento bem-sucedido da fase de construção depende de uma documentação completa, transparente e legalmente segura. Cada progresso da obra, cada item de custo e cada alteração do plano deve ser documentado de forma verificável para garantir a liberação pontual das parcelas do empréstimo e evitar conflitos dispendiosos. É exatamente aqui que o Valoon atua.
Com o Valoon, seus colaboradores no canteiro de obras registram todas as informações relevantes facilmente via WhatsApp – desde a foto do progresso da obra até a reclamação documentada. Esses dados são automaticamente arquivados de forma legalmente segura e processados em relatórios diários de obra significativos. Assim, você cria, com um clique, as comprovações que seu banco precisa para um pagamento sem problemas.
Garanta sua liquidez, economize tempo valioso na administração e recupere o controle sobre suas finanças do projeto.
Você está pronto para simplificar seus processos de construção e estabelecer seu financiamento sobre uma base sólida? Agende sua demonstração gratuita agora e descubra como o Valoon faz a ponte entre o canteiro de obras, o escritório e o banco.
Mais Links
Das Instituto Federal de Estatística (Destatis) oferece informações abrangentes sobre preços de construção e o índice de preços imobiliários na Alemanha.
Das Instituto Federal de Estatística (Destatis) responde perguntas frequentes sobre o índice de custos de construção.
Wikipedia oferece um artigo detalhado sobre financiamento imobiliário.
Die KfW (Instituição de Crédito para Reconstrução) informa sobre seus programas de incentivo para pessoas físicas na área de construção nova.
Die KfW (Instituição de Crédito para Reconstrução) fornece informações sobre a promoção federal para edifícios eficientes.
Das Ministério Federal da Economia ilumina a transformação da indústria da construção por meio de tecnologias de construção leve.
Die Banco Central Alemão fornece estatísticas sobre preços de imóveis e serviços de construção.
Der Associação Principal da Indústria da Construção Alemã oferece uma visão geral da indústria da construção nos números de 2023.
Wikipedia explica o conceito de juros de tempo de construção.
FAQ
Por que é tão importante uma documentação completa para o financiamento da fase de construção?
Os bancos liberam empréstimos apenas mediante comprovação do progresso da obra. Uma documentação completa com relatórios diários de obra, fotos e faturas serve como uma prova irrefutável para assegurar a liberação programada das parcelas do empréstimo e evitar atrasos dispendiosos.
O que regula a regulamentação de corretores e construtores (MaBV) sobre os pagamentos?
A MaBV protege os construtores, estabelecendo que os pagamentos só podem ser feitos após a prestação efetiva do serviço. Ela estrutura o andamento da obra em até sete etapas e define qual percentual do total pode ser pago após a conclusão de cada etapa.
Como o Valoon me ajuda na comunicação com o banco?
O Valoon automatiza a criação de relatórios diários de obra legalmente seguros. Os dados coletados no canteiro de obras via WhatsApp (fotos, textos, anotações) são centralmente compilados e podem ser preparados como uma prova profissional e confiável de desempenho para o banco. Isso acelera significativamente a liberação de recursos.
Qual é a diferença entre controle de custos e gestão de adições?
O controle de custos monitora a conformidade com o orçamento original por meio de uma comparação entre o previsto e o real. A gestão de adições ocupa-se do controle de custos e prazos que surgem devido a mudanças no contrato de construção original. Ambas são essenciais para um financiamento estável.
Quanto de capital próprio preciso para um financiamento para construção?
A maioria dos bancos espera que você cubra, pelo menos, os custos adicionais de compra (cerca de 10-15% dos custos totais) por conta própria. Uma taxa de capital próprio de 20-30% é ideal, pois reduz o risco para o banco e garante melhores condições de juros.
Posso combinar os incentivos do KfW com um empréstimo bancário normal?
Sim, essa é na verdade a forma usual. Os empréstimos do KfW são frequentemente uma parte do financiamento total. Você não solicita esses empréstimos diretamente ao KfW, mas sim através do seu banco, que, por sua vez, repassa os recursos. O cumprimento das diretrizes do KfW deve ser comprovado separadamente.
