Estableciendo los cimientos: Requisitos de los bancos para la concesión de créditos de construcción
Antes de que la primera excavadora empiece a trabajar, el banco revisa la viabilidad de tu proyecto con una diligencia casi del 100%. Para la aprobación de la financiación, se requieren documentos exhaustivos. Estos incluyen, además de los planos de construcción y el permiso de construcción, un cálculo detallado de costes de construcción.
Un factor decisivo es el capital propio. Los bancos suelen exigir una cuota de capital propio del 20 al 30 por ciento del coste total. Este colchón sirve como garantía y reduce considerablemente el riesgo financiero para el prestamista. Un mayor porcentaje de capital propio a menudo conduce a mejores condiciones de interés.
El banco requiere un listado completo de todos los documentos para evaluar la solvencia y la calidad del proyecto. Los autónomos a menudo deben presentar los balances de los últimos dos años. Una presentación limpia y completa acelera el proceso de aprobación hasta en 3 semanas. Una contabilidad financiera bien preparada en la empresa de construcción es la base para esto.
Esta obligación de documentación inicial establece el estándar para toda la duración de la construcción, durante la cual cada progreso debe ser documentado.
El plan de pagos: Cómo fluye el dinero según el progreso de la construcción
El desembolso del crédito de construcción no se realiza como un pago único, sino en tramos correspondientes al progreso real de la construcción. Este procedimiento le da al banco la seguridad de que los fondos se utilizan para su propósito específico. La base para esto suele ser un plan de desembolso detallado que se orienta por la ordenanza de agentes y promotores de construcción (MaBV).
La MaBV establece qué porcentajes del monto del crédito se deben pagar tras la finalización de ciertos trabajos. Así se asegura que solo se pague por los servicios realmente prestados. Un plan típico prevé el desembolso de hasta siete pagos parciales.
Aquí hay un ejemplo de un pago en cuotas según MaBV:
- 30 % tras el inicio de los trabajos de excavación
- 40 % tras la finalización de la estructura, incluyendo trabajos de carpintería
- 8 % por la construcción de las superficies del techo y canalones
- 10 % por la instalación de ventanas incluyendo el acristalamiento
- 12 % tras la disponibilidad para ocupar y a cambio de la entrega de la propiedad
- 5 % tras la finalización completa
El estricto cumplimiento de este plan es decisivo, ya que si se retrasa una fase de construcción, el banco retiene el correspondiente desembolso parcial. Un conocimiento exacto sobre el proceso de la fase de construcción de la casa ayuda a planificar realísticamente estos hitos.
Para disparar estos pagos, se requiere un comprobante incontestable del estado de la construcción correspondiente.
El instrumento de control: El diario de construcción como prueba para los prestamistas
El diario de construcción es mucho más que un simple protocolo: es una evidencia central del proceso de construcción. Para arquitectos y jefes de obra, llevar un diario de construcción de acuerdo con la orden de honorarios para arquitectos e ingenieros (HOAI) es a menudo una obligación contractual. Documenta de manera transparente las condiciones climáticas, el personal presente, los trabajos realizados y sucesos especiales.
Para la financiación de la fase de construcción, su papel es crítico: los bancos utilizan las entradas para verificar el progreso de construcción reportado antes de liberar el siguiente desembolso del crédito. Un diario de construcción incompleto o poco claro puede retrasar el desembolso por semanas y poner en peligro la liquidez del proyecto. Un diario de construcción digital, que vincula fotos con marca de tiempo y datos GPS, ofrece una prueba más de un 90 % más fuerte que las notas manuscritas.
Plataformas como Valoon permiten la creación de informes de construcción legalmente válidos directamente a través de WhatsApp desde el sitio de construcción. Estos datos están disponibles de inmediato en la oficina y pueden ser preparados como pruebas incontestables para el prestamista. Con una sólida lista de verificación para la fase de construcción te aseguras de que se registren todos los datos relevantes.
Esta documentación precisa es la base para un control de costes efectivo.
Mantener los costes bajo control: De la estimación a la gestión activa
Un proyecto de construcción financieramente exitoso requiere más que solo una estimación de costes inicial. Un control de costes continuo es esencial para mantener el presupuesto bajo control. En este proceso, los costes planificados se comparan sistemáticamente con los costes reales incurridos.
Esta comparación entre lo planificado y lo real permite detectar desviaciones a tiempo, a menudo con solo un exceso del 5%. Solo así puedes reaccionar a tiempo antes de que pequeñas desviaciones se conviertan en grandes problemas presupuestarios. El control de costes debe realizarse en intervalos regulares y cortos, idealmente semanalmente.
Para un control de costes efectivo, son necesarios los siguientes documentos:
- La planificación de costes original (cálculo de costes)
- Todos los contratos de trabajo firmados
- Facturas y comprobantes de pago actualizados regularmente
- Proyecciones para los costes restantes
Muchos proyectos fracasan por la falta de supervisión de los gastos, no por un cálculo original incorrecto. Un profesional de control para grandes proyectos no es un lujo, sino una necesidad.
Sin embargo, incluso el mejor control de costes se pone a prueba por cambios imprevistos.
Gestionar lo inevitable: Cambios y sus consecuencias financieras
Casi ningún proyecto de construcción se completa exactamente según el plan original. Los cambios por deseos de los clientes o circunstancias imprevistas son normales y conducen a modificaciones. La gestión de modificaciones describe el proceso de capturar, evaluar y resolver estos cambios.
Una modificación casi siempre tiene efectos sobre los costes y los tiempos. Una base contractual poco clara o una documentación incompleta del cambio son las causas más frecuentes de disputas, que no rara vez terminan en los tribunales. Por lo tanto, cada cambio en el servicio debe documentarse inmediatamente por escrito y con todas las consecuencias.
Esta documentación no solo es crucial para la facturación con el cliente, sino también para el banco. Solo con una prueba clara de la necesidad y los costes de una modificación el banco ajustará la financiación en consecuencia. La falta de un comprobante aquí puede llevar a una brecha de financiación de varios miles de euros. El análisis de los riesgos en la industria de la construcción muestra que la gestión descontrolada de modificaciones es un riesgo importante.
Además de la financiación bancaria, los fondos públicos también pueden ser un pilar importante.
Aprovechar ayudas estatales: Integrar las subvenciones de KfW en la financiación
La KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) ofrece préstamos a bajo interés para proyectos de construcción, que pueden ser un complemento valioso a la financiación bancaria clásica. Programas como «Construcción ecológica» (crédito 297/298) son especialmente relevantes, ya que fomentan la construcción de edificios energéticamente eficientes con hasta 150.000 euros por unidad de vivienda.
La solicitud de estas subvenciones está sujeta a estrictas condiciones. Por lo tanto, la nueva construcción debe alcanzar al menos el estándar de casa eficiente 40 y no debe utilizar calefacciones fósiles. Además, la solicitud debe presentarse obligatoriamente antes del inicio de la construcción.
El cumplimiento de los estándares de KfW debe ser supervisado y documentado por un experto en eficiencia energética durante toda la fase de construcción. Estas pruebas son un requisito para el desembolso de los fondos de subvención. Una documentación completa de la construcción apoya este proceso y asegura el financiamiento adicional. La combinación de diferentes fuentes de financiación es una parte importante de la financiación de grandes proyectos.
Una financiación exitosa depende en última instancia de la calidad y disponibilidad de todos los datos relevantes.
Conclusión: Tu ventaja con Valoon
Una financiación exitosa de la fase de construcción depende de una documentación completa, transparente y legalmente segura. Cada progreso de construcción, cada partida de costes y cada cambio de plan deben ser documentados de manera que se pueda garantizar el desembolso puntual de los tramos de crédito y evitar conflictos costosos. Justamente aquí es donde Valoon interviene.
Con Valoon, tus empleados en el sitio de construcción pueden capturar toda la información relevante fácilmente a través de WhatsApp, desde la foto del progreso de la construcción hasta el defecto documentado. Estos datos se archivan automáticamente de forma legalmente segura y se procesan en informes de construcción significativos. Así, generas con un solo clic las pruebas que tu banco necesita para un desembolso fluido.
Asegura tu liquidez, ahorra tiempo valioso en la administración y recupera el control de las finanzas de tu proyecto.
¿Estás listo para simplificar tus procesos de construcción y establecer una financiación sólida? Reserva ahora tu demostración gratuita y descubre cómo Valoon construye el puente entre el sitio de construcción, la oficina y el banco.
Más enlaces
Das Oficina Federal de Estadística (Destatis) ofrece información completa sobre los precios de construcción y el índice de precios de vivienda en Alemania.
Das Oficina Federal de Estadística (Destatis) responde a preguntas frecuentes sobre el índice de costes de construcción.
Wikipedia ofrece un artículo detallado sobre el tema de la financiación inmobiliaria.
Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) informa sobre sus programas de subvenciones para particulares en el área de nueva construcción.
Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) proporciona información sobre la financiación federal para edificios eficientes.
Das Ministerio Federal de Economía analiza la transformación de la industria de la construcción a través de tecnologías de construcción ligera.
Die Banco Federal de Alemania proporciona estadísticas sobre los precios de la propiedad y los precios de las obras de construcción.
Der Asociación Principal de la Industria de la Construcción Alemana ofrece una visión general de la industria de la construcción en cifras en 2023.
Wikipedia explica el concepto de intereses de construcción.
FAQ
¿Por qué es tan importante una documentación completa para la financiación de la fase de construcción?
Los bancos solo desembolsan créditos contra prueba del progreso de la construcción. Una documentación completa con informes de construcción, fotos y facturas sirve como prueba incontestable para garantizar el desembolso planificado de los tramos de crédito y evitar costosas demoras.
¿Qué regula la ordenanza de agentes y promotores de construcción (MaBV) en el desembolso?
La MaBV protege a los constructores al exigir que los pagos solo se realicen tras la entrega real del servicio. Divide el proceso de construcción en hasta siete secciones y establece qué porcentaje del total se puede pagar tras la finalización de cada sección.
¿Cómo me ayuda Valoon en la comunicación con el banco?
Valoon automatiza la creación de informes de construcción legalmente seguros. Los datos registrados en el sitio de construcción a través de WhatsApp (fotos, textos, notas) se recopilan de manera central y pueden ser preparados como una prueba profesional y creíble del rendimiento para el banco. Esto acelera significativamente la liberación de fondos.
¿Cuál es la diferencia entre el control de costes y la gestión de modificaciones?
El control de costes monitorea el cumplimiento del presupuesto original a través de una comparación entre lo planificado y lo real. La gestión de modificaciones se preocupa de la gestión de costes y tiempos que surgen de cambios en el contrato de construcción original. Ambas son esenciales para una financiación estable.
¿Cuánto capital propio necesito para una financiación de construcción?
La mayoría de los bancos esperan que cubras al menos los costes adicionales de compra (aproximadamente 10-15% del coste total) por tu cuenta. Una cuota de capital propio del 20-30% es ideal, ya que reduce el riesgo para el banco y te asegura mejores condiciones de interés.
¿Puedo combinar las subvenciones de KfW con un préstamo bancario normal?
Sí, este es incluso el camino habitual. Los préstamos de KfW suelen ser un componente del financiamiento total. No solicitas estos créditos directamente a KfW, sino a través de tu banco, que luego transfiere los fondos. El cumplimiento de las directrices de KfW debe ser probado por separado.
