Stabilirea fundației: Cerințele băncilor pentru acordarea de credite pentru construcții
Înainte ca prima excavatoare să înceapă, banca evaluează fezabilitatea proiectului dumneavoastră cu o atenție de aproape 100%. Pentru aprobarea finanțării sunt necesare documente cuprinzătoare. Acestea includ, pe lângă planurile de construcție și autorizația de construire, și o calculare detaliată a costurilor de construcție.
Un factor decisiv este capitalul propriu. Băncile solicită, de obicei, un procent de capital propriu între 20 și 30% din costurile totale. Această rezervă servește ca garanție și reduce semnificativ riscul de finanțare pentru creditor. O proporție mai mare de capital propriu duce adesea la condiții mai bune de dobândă.
Banca solicită o listă completă a tuturor documentelor pentru a evalua bonitatea și calitatea proiectului. Persoanele independente trebuie adesea să prezinte bilanțurile anuale pentru ultimii doi ani. O prezentare curată și completă accelerează procesul de aprobat cu până la 3 săptămâni. O „contabilitate financiară solid pregătită” în cadrul companiei de construcții este baza pentru aceasta.
Această obligație inițială de documentare stabilește standardul pentru întreaga perioadă de construcție, în care fiecare progres trebuie documentat.
Planul de plată: Cum circulă banii în funcție de progresul construcției
Plata creditului pentru construcție nu se efectuează ca o plată unică, ci în tranșe corespunzătoare progresului real al construcției. Această abordare oferă băncii garanția că fondurile sunt folosite în mod corespunzător. Baza pentru aceasta o reprezintă adesea un plan detaliat de plată, bazat pe reglementările agenților imobiliari și dezvoltatorilor (MaBV).
MaBV stabilește ce procente din suma împrumutului devin datorate după finalizarea anumitor lucrări. Astfel se asigură că se plătește doar pentru serviciile efectuate. Un plan tipic prevede plata a până la șapte tranșe.
Iată un exemplu de plată în rate conform MaBV:
- 30 % după începerea lucrărilor de teren
- 40 % după finalizarea structurii, inclusiv lucrările de tâmplărie
- 8 % pentru execuția acoperișurilor și jgheaburilor
- 10 % pentru montarea feronerie, inclusiv vitralii
- 12 % după finalizarea locuinței și luarea în primire în schimbul predării proprietății
- 5 % după finalizarea completă
Respectarea strictă a acestui plan este esențială, căci dacă un segment al construcției se întârzie, banca va reține plata corespunzătoare. O cunoaștere precisă a desfășurării fazei de construcție a casei ajută la planificarea realistă a acestor etape.
Pentru a declanșa aceste plăți, este esențial un document de neegalat care să ateste stadiul construcției.
Instrumentul de control: Jurnalul de construcție ca dovadă pentru creditori
Jurnalul de construcție este mult mai mult decât un simplu protocol – este o dovadă centrală pentru desfășurarea lucrărilor de construcție. Pentru arhitecți și șefii de șantier, ținerea unui jurnal de construcție conform reglementării privind onorariile pentru arhitecți și ingineri (HOAI) este adesea o obligație contractuală. Acesta documentează în mod transparent condițiile meteorologice, personalul prezent, lucrările efectuate și evenimentele speciale.
Pentru finanțarea etapei de construcție, rolul său este critic: băncile utilizează înregistrările pentru a verifica progresul raportat al construcției înainte de a elibera următoarea tranșă de credit. Un jurnal de construcție incomplet sau neclar poate întârziere plata cu săptămâni și poate pune în pericol lichiditatea proiectului. Un jurnal de construcție digital, care leagă fotografii cu marcaj de timp și date GPS, oferă o putere de dovadă cu peste 90% mai mare decât notele scrise de mână.
Platforme precum Valoon permit crearea de rapoarte de lucru legale direct prin WhatsApp de pe șantier. Aceste date sunt disponibile imediat în birou și pot fi pregătite ca dovezi indiscutabile pentru creditor. Cu o listă de verificare pentru faza de construcție se asigură că toate datele relevante sunt înregistrate.
Această documentare precisă este baza pentru un control eficient al costurilor.
Menținerea costurilor sub control: De la estimare la gestionare activă
Un proiect de construcție de succes din punct de vedere financiar necesită mai mult decât doar o estimare inițială a costurilor. O monitorizare continuă a costurilor este esențială pentru respectarea bugetului. În acest sens, costurile planificate sunt comparate sistematic cu costurile reale efectuate.
Această comparație dintre costurile planificate și cele efectuate permite identificarea devierilor devreme – adesea chiar la o depășire de doar 5%. Numai așa puteți reacționa la timp, înainte ca devierile mici să devină mari probleme de buget. Controlul costurilor ar trebui realizat în intervale regulate și scurte, ideal săptămânal.
Pentru un control eficient al costurilor sunt necesare următoarele documente:
- Planul inițial al costurilor (calculul costurilor)
- Toate contractele de lucrări finalizate
- Facturi și dovezi de plată actualizate constant
- Estimări pentru costurile rămase
Multe proiecte eșuează din cauza unei monitorizări insuficiente a cheltuielilor, nu dintr-o estimare inițială greșită. Un control profesional pentru proiecte mari este, prin urmare, o necesitate, nu un lux.
Totuși, chiar și cel mai bun control al costurilor este pus la încercare de schimbări neprevăzute.
Gestionarea inevitabilului: Modificări și consecințele lor financiare
Puține proiecte de construcții sunt finalizate exact conform planului inițial. Schimbările din dorințele clienților sau circumstanțele neprevăzute sunt normale și duc la modificări. Managementul modificărilor descrie procesul de înregistrare, evaluare și gestionare a acestor modificări.
O modificare are aproape întotdeauna efecte asupra costurilor și termenelor. O bază contractuală neclară sau o documentare incompletă a modificării sunt cele mai frecvente cauze pentru conflicte, care nu rareori se termină în instanță. Fiecare schimbare a serviciilor trebuie, prin urmare, să fie documentată imediat în scris, cu toate consecințele.
Această documentare nu este importantă doar pentru regulile de plată cu beneficiar, ci și pentru bancă. Numai cu o dovadă clară privind necesitatea și costurile unei modificări banca va ajusta corespunzător finanțarea. O dovadă lipsă poate duce la o lacună de finanțare de câteva mii de euro. Analiza riscurilor din industria construcțiilor arată că gestionarea necontrolată a modificărilor este un risc major.
Pe lângă finanțarea bancară, fondurile publice pot reprezenta o coloană vertebrală importantă.
Profită de ajutoarele statului: Integrează finanțările KfW în finanțare
Banca de dezvoltare pentru reconstrucție (KfW) oferă împrumuturi cu dobândă redusă pentru proiecte de construcție, care pot reprezenta o completare valoroasă la finanțarea clasică prin bancă. Programele cum ar fi „Construcții ecologice” (Credit 297/298) sunt deosebit de relevante, contribuind la construcția de clădiri eficiente din punct de vedere energetic cu până la 150.000 euro pe unitate locativă.
Accesarea acestor finanțări este condiționată de restricții stricte. Noua construcție trebuie să atingă cel puțin standardul de eficiență energetică 40 și nu are voie să utilizeze sisteme de încălzire pe bază de combustibili fossili. De asemenea, cererea trebuie să fie depusă înainte de începerea lucrărilor.
Respectarea standardelor KfW trebuie să fie însoțită de un expert în eficiență energetică pe toată durata construcției. Aceste dovezi sunt condiția necesară pentru plata fondurilor de finanțare. O documentare fără lacune a construcției sprijină acest proces și asigură finanțarea suplimentară. Combinarea diferitelor surse de finanțare este o parte importantă a finanțării proiectelor mari..
O finanțare de succes depinde, în cele din urmă, de calitatea și disponibilitatea tuturor datelor relevante.
Concluzie: Avantajul tău cu Valoon
O finanțare de succes a etapei de construcție depinde de o documentare completă, transparentă și legală. Fiecare progres al construcției, fiecare element de cost și fiecare modificare de plan trebuie să fie susținute cu dovezi verificabile pentru a asigura plata punctuală a tranșelor de credit și a evita conflicte costisitoare. Exact aici intervine Valoon.
Cu Valoon, angajații dumneavoastră de pe șantier înregistrează toate informațiile relevante prin WhatsApp – de la fotografia progresului construcției până la defectele documentate. Aceste date sunt automat arhivate într-un mod legal și transformate în rapoarte de lucru semnificative. Astfel, creați cu un simplu click dovezile necesare pentru o plată fără probleme din partea băncii.
Asigurați-vă lichiditatea, economisiți timp prețios la administrare și câștigați controlul asupra finanțelor proiectului dumneavoastră.
Sunteți pregătit să simplificați procesele dumneavoastră de construcție și să puneți finanțarea pe o fundație solidă? Rezervați acum o demonstrație gratuită și descoperiți cum Valoon face legătura între șantier, birou și bancă.
Mai multe linkuri
Das Oficiul Federal de Statistică (Destatis) oferă informații cuprinzătoare despre prețurile construcțiilor și indicele prețurilor imobiliare în Germania.
Das Oficiul Federal de Statistică (Destatis) răspunde la întrebările frecvente legate de indicele costurilor de construcție.
Wikipedia oferă un articol detaliat despre finanțarea imobilelor.
Die KfW (Banca de dezvoltare pentru reconstrucție) informează despre programele sale de finanțare pentru persoanele fizice în domeniul construcției.
Die KfW (Banca de dezvoltare pentru reconstrucție) oferă informații despre sprijinul federal pentru clădiri eficiente.
Das Ministerul Economiei Federal analizează transformarea sectorului construcțiilor prin tehnologiile de construcție ușoară.
Die Banca Federală Germană oferă statistici despre prețurile imobilelor și serviciile construcțiilor.
Der Asociația principală a industriei construcțiilor din Germania oferă o imagine de ansamblu asupra sectorului construcțiilor în datele 2023.
Wikipedia explică conceptul de dobânzi pentru timpul construcției.
FAQ
De ce este o documentare completă atât de importantă pentru finanțarea etapei de construcție?
Băncile plătesc creditele doar pe baza dovezii progresului lucrărilor. O documentare completă cu rapoarte de lucru, fotografii și facturi servește ca o dovadă indiscutabilă pentru a asigura plata planificată a tranșelor de credit și a evita întârzierile costisitoare.
Ce reglează reglementările agenților imobiliari și dezvoltatorilor (MaBV) în ceea ce privește plățile?
MaBV protejează constructorii, stipulând că plățile pot fi efectuate doar după finalizarea efectivă a lucrărilor. Aceasta structurează desfășurarea lucrărilor în până la șapte secțiuni și stabilește ce procent din suma totală poate fi plătit după finalizarea fiecărei secțiuni.
Cum mă ajută Valoon în comunicarea cu banca?
Valoon automatizează crearea rapoartelor de lucru legale. Datele înregistrate pe șantier prin WhatsApp (fotografii, texte, notițe) sunt centralizate și pot fi pregătite ca dovezi profesionale și credibile pentru bancă. Acest lucru accelerează semnificativ aprobarea fondurilor.
Care este diferența dintre controlul costurilor și managementul modificărilor?
Controlul costurilor monitorizează respectarea bugetului inițial printr-o comparație între costurile planificate și cele efectuate. Managementul modificărilor se ocupă cu gestionarea costurilor și termenelor care provin din modificările aduse contractului de construcție inițial. Ambele sunt esențiale pentru o finanțare stabilă.
Cât capital propriu am nevoie pentru o finanțare a construcției?
Cele mai multe bănci se așteaptă să acoperiți cel puțin costurile suplimentare (aproximativ 10-15% din costurile totale). O proporție de capital propriu de 20-30% este ideală, deoarece reduce riscul pentru bancă și vă asigură condiții mai bune de dobândă.
Pot combina finanțările KfW cu un credit bancar normal?
Da, aceasta este de fapt calea obișnuită. Împrumuturile KfW sunt adesea o componentă a finanțării totale. Aceste credite nu se solicită direct de la KfW, ci prin intermediul băncii dumneavoastră, care le redirecționează. Respectarea reglementărilor KfW trebuie dovedită separat.
